Налог при найме площадей

На первом месте вопрос: может ли собственник в договоре найма указать, что налоги он будет платить самостоятельно? Нет, не может. Закон о подоходном налоге однозначно возложил на юридическое лицо обязанность удерживать подоходный налог с оплаты физическим лицам за аренду чего бы то ни было. А если арендодатель-физическое лицо нерезидент? Тем более не может, поскольку в таком случае не важно, является нерезидент-получатель платы за найм физическим или юридическим лицом.

Если недвижимость находится в Эстонии, то с дохода любого нерезидента от сдачи её внаём удерживается подоходный налог (Закон о подоходном налоге, статья 41, пункт 7), так же как за любое обременение вещи ограниченным вещным правом (статья 16, часть 1 и статья 29, часть 6, пункты 1 и 2 того же закона). И если нерезидент пытается при заключении договора уйти от такого удержания, ссылаясь на договора об исключении двойного налогообложения, он не прав (юридическое обоснование тому недавно дал член правления Союза налогоплательщиков Эстонии Мартин Хуберг).

И третий вопрос из того же ряда: если в договоре нет чёткого определения, указанная в нём сумма платежа - это брутто-выплата или нетто-выплата. Как быть? По сложившейся системе оценок это брутто-сумма и налог необходимо удерживать из неё. Съёмщик или наймодатель не могут это опротестовать, поскольку предполагается, что они знают налоговое законодательство.

Но совершенно иначе звучит ответ на вопрос: входят ли в брутто-сумму арендной платы предусмотренные договором платежи от нанимателя наймодателю площадей, равные сумме уплаченной им по счетам за коммунальные услуги? Нет, не входят. Не входят они в доход наймодателя, облагаемый подоходным налогом, поскольку представляют собой (в понимании Закона о подоходном налоге) компенсацию документально обусловленных расходов, понесённых одним лицом в пользу другого лица (о чём говорится в 3-й части 12-й статьи упомянутого выше закона).И, наконец, всё меняется, если наймодатель выступает в сделке найма предпринимателем-физическим лицом (далее - ПФЛ). Тогда налоги платит он сам.

А что произойдёт, если юридическое лицо из арендной платы налог физическому лицу не удержит? Тогда физическое лицо-резидент обязано будет декларировать доход в годовой своей декларации, что не освободит нарушившее закон юридическое лицо от неприятностей. Во-первых, от набежавшей пени за несвоевременную уплату налога, и во-вторых, от штрафов, если налоговый управляющий сочтёт их уместными. Юридическое лицо-нерезидент, сдающее в аренду недвижимость в Эстонии, сможет изменить порядок налогообложения, если зарегистрирует здесь постоянное место деятельности (но вряд ли кто станет это делать ради одной квартиры).

И ещё один вопрос часто возникает: о налоговом учёте, когда собственник сдающихся внаём площадей и член правления фирмы-нанимателя - одно и то же лицо. В смысле удержания налога ничего не меняется, но возможно дополнительное налогообложение, если цена найма окажется выше рыночной для равных условий. Возможна ли также передача площадей в пользование вообще без оплаты? Да. Но это невыгодное решение, поскольку удержание подоходного налога из оплаты за найм (по рыночной цене) гарантирует экономию налогов против получения таких же средств в форме платы члену правления и даже против дивидендов.

И ещё одно важное обстоятельство надо иметь в виду. В общем случае Закон о налоге с оборота запрещает применять налог при сдаче внаём жилых помещений.

Но если абсолютно доказуемо, что помещение арендуется для хозяйственной налогооблагаемой деятельности, то общее правило можно не применять. Это существенно, если сдаёт помещение в аренду либо ПФЛ, либо юридическое лицо, налогообязанные по налогу с оборота.

И попутно ещё одно соображение в связи с развивающейся тенденцией размещения в жилье предпринимательских структур.

Они разбивают панцири, трудолюбиво возводимые над квартирными товариществами «инициативными» квартирособственниками, взрывая изнутри идиотские своды правил и запретов. Что само по себе большое благо. Было бы совсем здорово, если бы в круг социальной ответственности бизнеса вошла защита живущих в доме стариков, над которыми издеваются т.н. правления и нанимаемые ими юристы.

Autor: Владимир Вайнгорт