Арендная доходность 9%! Или я неправильно считаю?

Недавно в одной беседе мне сообщили интересные цифры, которые не могли не заинтриговать. По словам собеседника, расчеты его команды показывают, что арендная недвижимость в Таллинне сегодня может приносить около 9% дохода. Уточнив формулы и данные, я так же быстро пришел к такому же результату.

Но тут же возник вопрос: почему тогда рынок продолжает игнорировать эту весьма привлекательную возможность или опытные инвесторы просто не замечают этого?

Учитывая, что расчеты, которые приводят к цифре в 9%, доступны любому и не требуют знаний высшей математики, предположение, что рынок что-то упускает, выглядит неубедительно. Поэтому напрашивается другой вывод – расчеты имеют изъян.

Самый очевидный способ рассчитать годовую доходность арендной недвижимости – разделить годовой доход от аренды на стоимость сдаваемого объекта.

Например, вы сдаете за 400 евро в месяц однокомнатную квартиру, стоимость которой на рынке сейчас составляет 85 000 евро. (400x12)/85 000 = 5,6%. Неплохо, но все равно не 9%. Считаем дальше.

Профессиональные инвесторы в недвижимость всегда отмечают одно из самых важных преимуществ данного актива – леверидж, то есть заемные средства, которые позволяют сэкономить на своем капитале.

То есть, если при покупке квартиры стоимостью 85 000 евро доля самофинансирования составила 20%, то из своего кармана придется выложить лишь 17 000 евро (без учета сопутствующих расходов). Но и остальные деньги, конечно, тоже будут не бесплатными. Кредитор хочет, как минимум, получать за одолженные вам средства определенный процент.

Предположим, что вам удалось получить 80% финансирования у банка под 2% годовых + Euribor.

Размер маржи банка будет зависеть от многих факторов, но, если вы честно скажете банку, что приобретаете объект не для собственного проживания, а с целью его аренды, то есть большая вероятность, что маржа будет выше средней. Euribor, в свою очередь, постоянно колеблется. Сейчас он находится в районе 2,6%.

Если согласиться с этими вводными, то простая арифметика продемонстрирует, что заемные средства в случае с нашим примером – выгодная идея. Квартира приносит нам 5,6% в год, тогда как обслуживание кредита обойдется нам всего лишь в 2+2,6=4,6%. То есть мы будем зарабатывать 1% сверх того, что будем отдавать за кредит. Уже выглядит многообещающе!

Если же мы разложим картину еще более подробно, то результат получится еще более впечатляющим.

Мы помним, что своих денег мы вложили всего 17 000 евро, тогда как ежегодно аренда приносит нам 4800 евро. Да, большую часть мы будем отдавать на обслуживание кредита (около 3130 евро в первые годы), но даже в этом случае наш доход составит 1670 евро. Воспользовавшись уже известной нам формулой для определения доходности, мы получим 1670/17 000 = 9,8%. Вот те самые 9%!

Но давайте попробуем понять, почему рынок не торопится вкладывать свои средства под такой процент.

Чтобы приблизить полученный результат к реальности, хорошо бы в наших расчетах учесть ряд дополнительных аспектов.

Например, вакантность, ремонт и прочие непредвиденные обстоятельства могут в значительной степени изменить годовой доход от аренды. Известный инвестор в недвижимость Тыну Тоомпарк в своем Excel учитывает даже административные расходы.

Если начинающий инвестор думает, что будет самостоятельно заниматься управлением и администрированием, а значит, это не будет для него ничего стоить, то, по мнению Тоомпарка, это недальновидно. Свой вклад следует оценивать наравне с другими фиксированными расходами, такими как ремонт, оплата маклера или другие расходы. Если свое время не учитывается как расход, то и расчет всей доходности сместится, и общая картина будет искажена. По оценке инвестора, административные расходы могли бы составлять минимум 10% от арендного дохода.

То есть только учет этой расходной статьи снизит в нашем примере годовую доходность до 5,1%. И это не говоря о всех дополнительных реальных и потенциальных расходах, таких как страховка, амортизация, и всего того, что перечислено выше.

Еще одна потенциальная причина пассивности рынка заключается в том, что в наших расчетах не учтены выплаты тела кредита, что меняет общую картину не в лучшую сторону.

Действительно, в случае долгосрочного кредита и небольших ежемесячных выплат по аннуитетному графику на доходность инвестиции это не очень сильно влияет, особенно в первые годы. Но это отражается на денежном потоке, что является важной составляющей инвестирования в недвижимость и может оказаться критичным моментом.

Например, в нашем случае, если кредит взят на 15 лет, то сумма ежемесячных платежей, куда будут входить как проценты по кредиту, так и его погашение, составит около 520 евро.

Получается, что арендная плата в размере 400 евро никак не покроет отток денежных средств, а значит вам придется ежемесячно докладывать минимум 120 евро из своего кармана. Вот вам и 9%.

В целом, в этом нет ничего страшного до тех пор, пока все работает как часы. Но если, например, вы не сможете быстро найти арендатора (минус аренда, плюс коммунальные расходы), арендатор вовремя не опатит счета или он окажется знаменитым «клещом», или в квартире что-то сломается, или у вас не окажется 120 свободных евро, – все это может стать приличной проблемой, которая, не исключено, в итоге приведет к вынужденной продаже объекта.

Расчеты доходности и денежного потока демонстрируют, насколько это могут быть разные результаты. Это объясняется тем, что значительная часть от арендных денег идет на покрытие тела кредита, что учитывается в категории доходов, однако сокращает приток наличности.

Но тут важно учесть вот какой момент. Погашение тела кредита увеличивает долю собственных средств в инвестиции, а это снижает доходность. Кстати, то же самое происходит, когда стоимость объекта недвижимости растет.

Выше мы считали, что если бы вы полностью купили квартиру за свои, то доходность вашего капитала составила бы всего 5,6%. И это брутто, так как тут не учтены различного рода расходы.

Поэтому, приобретая объект полностью за свои деньги, вы можете рассчитывать на среднюю доходность по рынку, которая сегодня выглядит не очень вдохновляюще. Добиться же более интересного результата уже куда сложнее. В нашем случае это теоретически возможно при использовании заемных средств, что увеличивает и риски.

Справедливости ради стоит отметить, что мой собеседник, который и заронил идею о 9-процентной доходности, говорил о еще более сложной схеме: купить старую квартиру, сделать в ней ремонт и тогда уже сдавать. В таком случае, возможно, получится добиться еще более высокой доходности. Однако такой подход полон неопределенностей и дополнительных рисков, которые могут не оправдать себя, особенно, если речь идет о новичках в этом деле.

Еще одна потенциальная причина, почему рынок не торопится ухватиться за идею 9-процентной арендной доходности – это возможности, от которых придется отказаться.

Ведь для реализации описываемого здесь сценария необходимо вложить минимум 17 000 евро собственного капитала. Во-первых, это весьма приличная сумма, которая будет связана с одним объектом и его рисками. Поэтому, если это единственные деньги, то возникает резонный вопрос – а стоит ли рисковать так по-крупному?

Во-вторых, вложить деньги – сегодня не проблема. Скорее, проблема – выбрать из огромного набора предложений, на фоне которых 9% годовых уже не выглядят столь уж впечатляющей доходностью. Но доходность прошлого, разумеется, ничего не гарантирует в будущем.

Если же подыскать актив, который имеет ряд схожих характеристик с недвижимостью, то для сравнения хорошо подойдут облигации.

Пытливый читатель, – коими читатели ДВ несомненно являются, – может заметить, что в долгосрочной перспективе Euribor может снизиться, а аренда вырасти, да и вообще инвестирование в недвижимость – это долгосрочная история. Все это так. Но не стоит забывать и о том, что если что-то может вырасти, то оно может и снизиться, и наоборот.

Для опытных инвесторов с портфелем недвижимости рассматриваемый здесь сценарий вообще может не иметь значения, поскольку у них есть возможность приобретать новые объекты под залог уже имеющихся, а недостачу денежного потока по одному объекту покрывать за счет других. И т.д. и т.п.

Но суть в том, что 9% арендной доходности, которые сегодня могут показаться вполне реальными, имеют несколько заковырок, которые портят весь аппетит. И пассивный рынок с этим как будто согласен.