Что выгоднее – аренда или покупка жилья

Возьмем за пример стандартную однокомнатную квартиру в таллиннском спальном районе – старого фонда, но в приличном состоянии, которую сегодня можно приобрести ориентировочно за 80 тысяч евро.

Арендовать такое жилье можно сегодня за 400 евро, плюс коммунальные расходы. Разумеется, можно найти квартиру и на других условиях, но, как будет видно дальше, разница в несколько десятков евро сути не меняет.

При аренде вам также придется дополнительно внести залог в размере как минимум месячной платы за аренду, а также, возможно, заплатить за договор. То есть в этом случае у вас на руках должно быть 1200 евро.

Выложить сразу из кармана 80 тысяч евро – мало кто может себе позволить. И даже при покупке квартиры в кредит сумма первого взноса в качестве самофинансирования для многих – непростая задача. При соблюдении определенных условий вы можете получить такой кредит с самофинансированием всего в 10%, но если получать кредит на общих условиях, то первый взнос может составить минимум 15% от стоимости объекта. Это означает, что в нашем примере вам придется отдать банку 12 000 евро (если вы не используете залоговое имущество в качестве самофинансирования). Учитывая нотариальные расходы, страховку и плату за договор, вам нужно быть готовым сразу выложить около 13 000 тысяч евро.

Именно необходимость собрать большую сумму денег зачастую и вынуждает выбирать аренду вместо покупки квартиры даже в кредит. Но если и удается насобирать сумму на первый взнос, насколько сегодня выгоднее покупать, а не арендовать?

Договор аренды, как правило, пересматривается раз в год, однако арендодатель имеет право менять арендную плату и чаще. С другой стороны, у арендатора также есть право преждевременно прервать договор, сообщив об этом за некоторое указанное в договоре время. То есть, есть элемент неопределенности, но с другой стороны – есть гибкость и свобода.

При этом владелец квартиры тоже не защищен от неопределенности. В первую очередь, ежемесячные выплаты владельца квартиры зависят от Euribor, который, как правило, фиксируется на полгода. Если в течение десяти лет до 2021 года эта межбанковская ставка снижалась, что сокращало и кредитные расходы владельца объекта, то с начала 2022 года Euribor резко начал расти, что стало дополнительным финансовым бременем для покупателей недвижимости.

Например, если сегодня вы купите квартиру из нашего примера при ставке самофинансирования в 15% (68 тысяч евро) и возьмете кредит на 30 лет, то ваши ежемесячные выплаты по кредиту в случае аннуитетного графика (самый распространенный в Эстонии) будут составлять примерно 350 евро (1,5% банковская маржа и 3,15% Euribor). При снижении или увеличении Euribor на 1% ежемесячные выплаты будут уменьшаться или увеличиваться на 40 евро соответственно.

Получается, что с точки зрения денежных потоков покупка квартиры на вышеприведенных условиях сегодня выгоднее, так как ежемесячный отток наличности за аренду выше, чем выплаты по такому кредиту. С другой стороны, для покупки у вас изначально должна была быть на руках приличная сумма денег.

Плюс покупки в том, что часть выплачиваемых денег банку пойдет на сокращение вашего кредита. В нашем примере в первые пять лет в среднем четверть от 350 евро будет идти на уменьшение остатка («тела») самого кредита. Таким образом, через пять лет ваша задолженность перед банком сократится на почти 6000 евро и составит 62 тысячи евро. Но это было бы неправильно считать доходом и тем более прибылью.

Доход у вас появился бы только в том случае, если бы вам удалось продать эту квартиру по цене, которая позволила бы вернуть кредит, и при этом у вас на руках осталась какая-либо сумма, которая и была бы доходом.

Если же подсчитывать прибыль, то из образовавшегося дохода вам бы пришлось еще вычесть сопутствующие расходы. Например, как было указано выше, при покупке квартиры ваши расходы на нотариуса, страховку, заключение договора составили бы около тысячи евро. При продаже такого типа расходы будут меньше, но, с другой стороны, может добавиться расход, связанный с услугами маклера. Более того, за то время, что вы использовали квартиру, у вас могли возникнуть дополнительные расходы на ремонт, покупку мебели и т.д. В случае аренды такие расходы, как правило, несет владелец объекта, а не квартиросъемщик.

Поэтому даже на относительно коротком промежутке времени довольно сложно подсчитать, насколько выгодно и тем более прибыльно покупать квартиру, так как это будет зависеть от ряда непрогнозируемых факторов, таких как Euribor, ситуация на рынке недвижимости, инфляция и форс-мажорные обстоятельства.

Но зато точно известно, что тот, кто арендует жилье, в лучшем случае обратно получит только свой залог, тогда как вся арендная плата будет считаться своеобразными невозвратными издержками. За пять лет – при условии, что плата за аренду не изменится – этот расход составит 24 тысячи евро.

Зато сумма весьма предсказуема, и вероятность других дополнительных расходов и потерь у квартиросъемщика меньше. Коммунальные расходы мы не учитываем, так как они есть как у арендатора, так и если вы проживаете в собственной квартире.

В то же время владелец квартиры делает первый взнос из личных средств, которые он мог бы использовать с другой целью и иметь с них определенный доход. Например, если мы возьмем доходность по срочным вкладам или доходность гособлигаций Эстонии, которые относятся к мало рискованным, то при доходности около 3% годовых прибыль от суммы самофинансирования за пять лет составила бы около 2000 евро. Правда, в этом случае нужно будет учесть и подоходный налог.

В то же время у владельца квартиры также есть невозвратные издержки – проценты по кредиту. В нашем случае эти расходы за пять лет составят около 15 тысяч евро.

Получается, что расходы арендатора за пять лет будут примерно на 7 тысяч больше, чем в случае покупки квартиры. Но за эти деньги квартиросъемщик получает гибкость, большую свободу действий и отсутствие проблем и набора неопределенностей, с которыми сталкивается владелец квартиры.

С другой стороны, владелец квартиры может рассчитывать на рост стоимости жилья. Но если этот момент прогнозировать сложно, то есть другой более надежный плюс: с годами при аннуитетном графике платежей все большую долю от ежемесячных выплат по кредиту будет составлять возврат тела кредита и меньше – проценты. Однако более длительный период владения жильем означает и большие расходы на амортизацию, ведь рано или поздно, но в квартире нужно будет проводить ремонт, что обычно влетает в копеечку.

Напрашивается очевидный вывод, что на короткий период времени аренда может предложить больше преимуществ, но если у вас долгосрочные планы, то покупка может оказаться более выгодным решением. Причем цифры тоже поддерживают такую логику.

Но даже безотносительно цены и расходов, связанных с недвижимостью, она может привнести одну важную дополнительную ценность в жизнь человека.

Как правило, недвижимость является самым ценным активом человека, домохозяйства. Благодаря тому, что кредит на покупку жилья на протяжении длительного периода времени погашается, и с каждым новым взносом все большая часть объекта недвижимости переходит в собственность человека, получается своего рода копилка, которую далеко не всем удается самостоятельно завести и тем более наполнить.

В этом случае возникает большой риск, если человек всегда арендовал жилье и в то же время не имел копилки. С возрастом он может оказаться в тяжелой ситуации.

При этом, с точки зрения доходности, удобства, проблем и хлопот, владение собственной недвижимостью может вполне оказаться ненужным обременением и, более того, невыгодной инвестицией. Сегодня есть немало альтернатив более эффективного использования личных средств, правда, и риски, как правило, выше. Но для самостоятельного и тем более успешного управления личными финансами потребуется время, знания и главное – дисциплина и последовательность. Для тех, кто не может справиться даже с собственной копилкой на черный день, эта миссия невыполнима.

Поэтому покупка недвижимости в кредит является отличным инструментом в дополнение к копилке. Даже если копилка будет оставаться пустой, то договор и требования банка, в котором вы взяли кредит на покупку жилья, будут отлично дисциплинировать вас совершать небольшие и последовательные шаги, которые в итоге позволят вам «накопить» приличную сумму в виде собственного жилья.