Инвестирование в гараж: хорошая доходность или головная боль

Первое, что обнаруживаешь, когда заходишь на сайты недвижимости – большой выбор разных типов гаражей. Контейнеры, разборные гаражи, парковочные места, отдельные гаражи или же гаражи внутри гаражного дома.

Далее выясняется набор других важных деталей. Например, есть ли доступ к воде, подключено ли электричество, с ямой ли гараж, и есть ли отопление. «Если это подземный и сырой гараж, то там автомобиль долго хранить не захочешь», – говорит маклер Restart Kinnisvara Мария Ганжа, отмечая, что все эти детали влияют в итоге на цену гаража и его аренды.

Однако, в первую очередь, покупатель должен выяснить, в какой форме собственности находится гараж. Ганжа называет три типа собственности: право на использование, паевая или квартирная собственность.

«Я продавала гараж в Копли, который находился на принадлежащем Департаменту транспорта участке. То есть земля находилась в аренде. Понятно, что стоимость таких гаражей ниже, чем цены на гаражи с другой формой собственности», – приводит она пример.

По словам инвестора Никиты, который инвестирует в гаражи уже 10 лет, большинство гаражей в Таллинне имеют все-таки форму паевой собственности (hooneühistu), где владельцу принадлежит только членство в товариществе, но не сама недвижимость. По его словам, теперь такие гаражи продавать стало сложнее, так как при продаже регистр требует подтверждение от председателя товарищества. «А есть кооперативы, в которых председателям плевать на свои обязанности или им лень подавать документы в регистр. И вот ты находишь покупателя, а от гаража не избавиться, поскольку до правления не дозвониться и не получить заявление в регистр», – приводит он пример потенциальных проблем, с которыми могут столкнуться продавцы и покупатели гаражей, которые находятся в такой форме собственности.

Ганжа отмечает, что цены на гаражи за последние годы сильно выросли, и сегодня те, у кого есть необходимость в деньгах, скорее их продают. «Но некоторых останавливает то, что с прибыли от продажи гаража необходимо уплатить подоходный налог, поэтому некоторые решают все-таки сдавать гараж в аренду», – говорит она.

На сайтах недвижимости в Таллинне количество продаваемых и сдаваемых в аренду гаражей почти одинаковая. Это сильно отличается, например, от рынка жилых квартир, где на продажу выставлено в три раза больше объектов, чем на аренду.

Инвестор Никита отмечает, что более трети арендаторов у него сегодня украинцы, которые арендуют гаражи с 2022 года. «Когда они уедут, наверное, стоит ждать падения цен на аренду, так как на рынок выйдет много арендных предложений», – предполагает он и добавляет, что цены за два года уже снизились и сейчас в столице в среднем составляют 80-90 евро в месяц в зависимости от состояния гаража. «Коммуналка зачастую включена в цену, поскольку собирать показания электрики и пересчитывать, учитывая копеечность сумм, очень неудобно», – добавляет он.

Ганжа же говорит, что рынок гаражей сейчас скорее даже более активен, чем рынок жилой недвижимости. В то же время она отмечает, что гаражи – не сезонный товар, так как потребность в хранении вещей и автомобилей есть всегда, благодаря чему гаражный рынок не сильно зависит от происходящего на рынке жилой недвижимости.

Однако инвестор Никита сегодня предпочитает гаражи продавать. «Я сейчас часто продаю свои гаражи, когда те освобождаются от арендаторов, поскольку реальные цены сделок по моему опыту уже упали примерно на 20-25%, и весьма вероятно, что они еще упадут на 25-30%», – поясняет он.

Он полагает, что цена реальных сделок от цены на порталах недвижимости отличается, поскольку сегодня продать гараж довольно непросто. «У меня есть объекты, которые висят по нескольку месяцев со скидкой, и звонков особо нет. Хотя 3 года назад их можно было спокойно продать на 2-3 тысячи выше нынешней цены», – говорит инвестор.

В то же время он говорит, что кооперативы поднимают сборы, тогда как арендную плату не повысить: «Поднимать цену уже имеющимся арендатором не получается – съезжают», – констатирует он.

С учетом описываемой инвестором ситуации покупка и быстрая перепродажа, флиппинг, также сегодня потеряли смысл. «Знакомый маклер, который покупал с этой целью гаражи, не может их сегодня продать, а цену опускать не хочет. Вот и сидит, хотя в 2021 году у него очень получалось», – рассказывает Никита, по мнению которого хорошее время на рынке гаражей было между 2019 и 2021 годами.

Евгений Шувалов, который на днях приобрел свой первый гараж, однако видит интересные перспективы на этом рынке в Йыхви. Он уже сдает в городе одну квартиру, и сейчас подготавливает вторую, но теперь в его портфеле появился и гараж, который ему удалось приобрести по хорошей цене.

Йыхви интересен Шувалову по нескольких причинам. Во-первых, порог входа там гораздо ниже, чем в Таллинне. «Средняя цена гаража в Йыхви в районе 3,5-4 тысяч евро», – говорит он.

Шувалов также отмечает, что его расчеты показали, что доходность гаражей может быть в два раза выше, чем от аренды квартиры. Хотя и арендная доходность квартиры, которую он сейчас сдает, составляет у него почти 13%.

Более высокую доходность Шувалову удается получать в том числе и благодаря тому, что он хорошо ориентируется на местном рынке и ищет объекты по более привлекательным ценам. По его словам, на порталах недвижимости таких предложений мало, поэтому он отслеживает и другие места. Например, квартиру он купил по объявлению в Okidoki, а свой первый гараж недавно нашел по объявлению в местной бумажной газете. «В основном объявления выставляют люди уже пожилые, которые, наверное, не очень знакомы с интернетом и с актуальными ценами», – рассказывает он о гараже, который приобрел за 2800 евро, хотя в том же кооперативе, по его словам, продается похожий гараж за 5600 евро.

Продай он гараж сегодня, доходность уже была бы приличной, однако Шувалов планирует сдавать его в аренду. Он не планирует предлагать его по большой цене, но даже из расчета 50 евро в месяц, что скорее ниже рынка, доходность такого гаража составит 21%.

Шувалов вспоминает, что он также участвовал и в аукционе гаража, однако цена с 1200 взлетела до 4000 тысяч, поэтому он отказался от покупки. Тем более, как он говорит, гараж был в менее перспективном районе и арестованным. «Его забрали у человека, который сидит в тюрьме. Непонятно, что там было бы потом», – отмечает он дополнительные риски приобретения объекта на аукционе.

По его словам, найти арендаторов в городе не проблема. Как только он в Инстаграме выложил фото гаража, который планировал приобрести, ему написал знакомый, который сказал, что его друг ищет на зиму гараж. «То есть спрос появился еще до того, как я забрал гараж», – смеется Шувалов.

Однако и в Йыхви покупателю необходимо учитывать форму владения гаражом. Шувалов говорит, что старый владелец и председатель кооператива заверили его, что проблем с использованием и продажей гаража не будет. «Хотя я видел объявление о продаже в другом кооперативе, где было указано, что ввиду того, что у кооператива нет председателя, гараж оформить на себя в данный момент не получится», – отмечает Шувалов ту же проблему, о которой говорил таллиннский инвестор Никита.

Но если Шувалов находится лишь в начале пути и имеет хороший старт, то опытный инвестор Никита больше обращает внимания на проблемы, к которым инвесторам в гаражи следует быть готовыми.

Например, по его словам, многие гаражи построены в конце 60-х, и покупатели часто не учитывают их изношенность. Он приводит пример, когда стена между гаражами полностью обваливалась на вещи арендатора, и никто не хотел этой проблемой заниматься. «Пришлось за свой счет строить стену, поскольку товариществу и соседу все равно, никто ничего делать не хотел. Пришлось также компенсировать ущерб арендатору», – рассказывает он.

Бывает, когда арендаторы пропадают, и у инвестора возникает вопрос, что делать с оставленными ценными вещами, чтобы при этом не нарушить закон. «Аренду он не платит, но через год может неожиданно объявиться», – поясняет Никита.

Но бывают и обратные ситуации, с которыми сталкиваются и инвесторы в жилую недвижимость, когда арендатор не платит аренду, но и отказывается съезжать. Таких съемщиков называют «арендаторы-клещи» или по-эстонски puuküürnikud. «Очень много puuküürnikud, с которыми приходится судится за долги, но которые и после не вывозят свои вещи», – продолжает Никита.

Также у него был опыт, когда гараж снимали, доверху забивали строительным мусором и затем исчезали. «Причем клиент внешне приличный и брал гараж для хранения личных вещей», – говорит инвестор и резюмирует, что сдавать 1-2 гаража нет никакого смысла, так как будет больше суеты и потраченных нервов. «А в случае с puuküürnikud – еще и замороженные надолго деньги», – напоминает он.

Более того, по расчетам Никиты, с нынешними ценами доходность брутто от аренды гаражей в Таллинне составляет около 5%. Но и это, как он говорит, до первых больших трат. «Если, например, дверь сломается – а в старых уличных гаражах это часто бывает – то 900 евро сразу на расход. То есть прибыль за весь год, плюс – нервы», – приводит инвестор дополнительный негативный фактор.

Перечисляя негативные стороны гаражного инвестирования, он завершил список еще одной проблемой: «От гаражей, в отличие от акций, быстро не избавиться, если деньги нужны».