Инвестирование в недвижимость: от любви до ненависти

Все это, в отличие от других инвестиционных инструментов, дает инвестору ощущение личного контроля и надежности. Но, как известно, инвестиций без риска не бывает.

Ощущение контроля со всеми сопутствующими ожиданиями, возможно, является одним из главных рисков для инвесторов в недвижимость. Несмотря на то, что доходность объекта от действий его владельца-инвестора действительно зависит гораздо больше, чем, например, от владельца акций или облигаций, это в свою очередь накладывает на инвестора и больше ответственности и проблем, с которыми ему придется самому иметь дело.

Но, как и на бирже, на рынке недвижимости инвесторы, особенно это характерно для начинающих, в первую очередь думают о прибыли, а не о рисках и возможных проблемах. И ощущение контроля может лишь усугубить эту ситуацию.

В фантазиях инвестора недвижимость – это пассивный доход как минимум двумя способами. Во-первых, поселив в квартиру арендаторов, каждый месяц можно рассчитывать на доход от аренды. Во-вторых, через пару лет квартиру можно продать выше цены покупки (недвижимость ведь всегда дорожает), что тоже – пассивный доход.

И действительно есть немало примеров, когда эти фантазии вполне успешно работали и в реальности, однако элемент удачи и стечения обстоятельств списывать со счетов не стоит.

Например, при выборе квартиросъемщика у арендодателя в арсенале есть набор открытых источников, из которых он может больше узнать об арендаторе. Однако даже это не гарантирует, что на первый взгляд приличный человек будет своевременно вносить арендную плату, держать квартиру в порядке, не устроит дебош и вообще съедет в будущем в соответствии с условиями договора. Что уж говорить о незнакомых людях, если инвестору в недвижимость порой даже его друзья или родственники могут преподнести сюрприз.

Исторически недвижимость действительно росла в цене, но не менее активно рос и рынок акций. Отличие лишь в том, что далеко не все акции, которые, скажем, были на бирже лет так тридцать-двадцать назад, по-прежнему существуют и приносят и сегодня доход своему владельцу. Тогда как в Эстонии по-прежнему огромное число объектов недвижимости, которые сдаются в аренду, имеют возраст не один десяток лет. И, например, тот, кто мог себе позволить покупать или как минимум не продавать недвижимость в кризис 2008 года, в итоге имели возможность выйти из ситуации победителем. Главное, чтобы хватило терпения и денег.

И для того, чтобы деньги давали свободу выбора, а не вынуждали принимать вынужденные и срочные решения, инвестор в недвижимость имеет хорошую возможность посчитать и просчитать свой и финансовый потенциал объекта.

Сегодня денежный поток, который высоко ценится инвесторами в недвижимость, в случае покупки объекта с кредитом будет с большой вероятностью негативным. То есть, те деньги, которые инвестор будет получать в виде арендной платы, вряд ли покроют выплаты по кредиту, не говоря уже о покупке мебели, ремонте и т.д. Это означает, что инвестор должен быть в состоянии «доплачивать» из своего кармана на содержание объекта. Если такой возможности нет, то это проблема, которая может обернуться той самой вынужденной продажей объекта и в итоге привести к убыткам.

Конечно, опытные инвесторы, у которых в портфеле не один объект, имеют возможности решать такого рода проблемы разными менее болезненными способами. Например, покрывать недостающий денежный поток за счет денежных потоков от других объектов или продать тот объект, который сегодня можно реализовать по хорошей цене, и использовать полученные деньги для покрытия недостающего денежного потока по другим объектам. Однако все это недоступно тем, кто купил первый объект, да еще и на «последние».

Разумеется, при покупке объекта размер кредита может быть небольшим за счет большего самофинансирования, благодаря чему выплаты по кредиту будут меньше, и генерируемого денежного потока от аренды будет хватать для покрытия расходов, связанных с объектом.

Но тогда здесь возникает другой важный инвестиционный вопрос – насколько недвижимость сегодня способна приносить достойный доход, чтобы вкладывать в нее личные средства?