Инвестирование в недвижимость: от любви до ненависти

В отличие от акций и других биржевых инструментов, которые представляют из себя набор абстрактных цифр в электронном портфеле, недвижимость является реальным объектом, потенциальную стоимость которого можно оценить визуально.

В отличие от реальных драгоценных металлов или камней, недвижимость является неотъемлемой и необходимой частью жизни, а значит, во-первых, востребована среди большего числа людей, а во-вторых, имеет большой рынок сбыта. То есть, объект недвижимости в случае его аренды может генерировать денежный поток, а также в случае необходимости может быть быстро реализован на рыночных условиях.

В отличие от многих других активов, недвижимость – простая и понятная инвестиция, которая может приносить доход своему владельцу без сложных бизнес-моделей и специфических знаний и навыков. Если, разумеется, речь идет о классической аренде, а не флиппинге, краткосрочной аренде и т.д.

Все это, в отличие от других инвестиционных инструментов, дает инвестору ощущение личного контроля и надежности. Но, как известно, инвестиций без риска не бывает.

Ощущение контроля со всеми сопутствующими ожиданиями, возможно, является одним из главных рисков для инвесторов в недвижимость. Несмотря на то, что доходность объекта от действий его владельца-инвестора действительно зависит гораздо больше, чем, например, от владельца акций или облигаций, это в свою очередь накладывает на инвестора и больше ответственности и проблем, с которыми ему придется самому иметь дело.

Но, как и на бирже, на рынке недвижимости инвесторы, особенно это характерно для начинающих, в первую очередь думают о прибыли, а не о рисках и возможных проблемах. И ощущение контроля может лишь усугубить эту ситуацию.

В фантазиях инвестора недвижимость – это пассивный доход как минимум двумя способами. Во-первых, поселив в квартиру арендаторов, каждый месяц можно рассчитывать на доход от аренды. Во-вторых, через пару лет квартиру можно продать выше цены покупки (недвижимость ведь всегда дорожает), что тоже – пассивный доход.

И действительно есть немало примеров, когда эти фантазии вполне успешно работали и в реальности, однако элемент удачи и стечения обстоятельств списывать со счетов не стоит.

Например, при выборе квартиросъемщика у арендодателя в арсенале есть набор открытых источников, из которых он может больше узнать об арендаторе. Однако даже это не гарантирует, что на первый взгляд приличный человек будет своевременно вносить арендную плату, держать квартиру в порядке, не устроит дебош и вообще съедет в будущем в соответствии с условиями договора. Что уж говорить о незнакомых людях, если инвестору в недвижимость порой даже его друзья или родственники могут преподнести сюрприз.

Выбор и проверка арендатора действительно могут снизить риски такого рода проблем, однако полностью их исключить не получится.

По данным Eurostat, стоимость недвижимости в Эстонии с 2010 по начало 2023 года выросла на 200%. В то же время цена аренды выросла на 212%. Оба показателя являются самыми высокими по Европейскому Союзу.

В такой среде легко зарабатывать. И, как это часто бывает в такие периоды в том числе и на бирже, у инвесторов вполне может сложиться устойчивое впечатление, что вся их прибыль – это исключительно их личная заслуга и достижение.

Разумеется, полностью исключать этого нельзя, и все-таки справедливости ради нужно не забывать и о том, что предыдущее десятилетие было благоприятным для инвесторов в разные активы. Будет ли нынешнее таким же или нет? Первые четыре года текущего десятилетия показали, что ситуация бывает очень разной, и от инвестора порой мало что может зависеть.

И если в планах было заработать в том числе и от продажи квартиры, то сегодня цена, по которой пару лет назад предполагалось реализовать объект, может разочаровать инвестора.

Но что точно зависит от любого инвестора, это умение выждать подходящий момент. И главным подспорьем здесь является финансовая составляющая. Ведь если нет проблем с деньгами, то дождаться момента для выгодной покупки или продажи гораздо легче.

И здесь у владельцев в недвижимость действительно есть определенное преимущество перед держателями активов в цифровом виде. Рынок знает немало примеров банкротств предприятий, но вот чтобы объект недвижимости пропадал вместе с участком земли, на котором тот находится, в Эстонии, наверное, прецедентов не было.

Исторически недвижимость действительно росла в цене, но не менее активно рос и рынок акций. Отличие лишь в том, что далеко не все акции, которые, скажем, были на бирже лет так тридцать-двадцать назад, по-прежнему существуют и приносят и сегодня доход своему владельцу. Тогда как в Эстонии по-прежнему огромное число объектов недвижимости, которые сдаются в аренду, имеют возраст не один десяток лет. И, например, тот, кто мог себе позволить покупать или как минимум не продавать недвижимость в кризис 2008 года, в итоге имели возможность выйти из ситуации победителем. Главное, чтобы хватило терпения и денег.

И для того, чтобы деньги давали свободу выбора, а не вынуждали принимать вынужденные и срочные решения, инвестор в недвижимость имеет хорошую возможность посчитать и просчитать свой и финансовый потенциал объекта.

Сегодня денежный поток, который высоко ценится инвесторами в недвижимость, в случае покупки объекта с кредитом будет с большой вероятностью негативным. То есть, те деньги, которые инвестор будет получать в виде арендной платы, вряд ли покроют выплаты по кредиту, не говоря уже о покупке мебели, ремонте и т.д. Это означает, что инвестор должен быть в состоянии «доплачивать» из своего кармана на содержание объекта. Если такой возможности нет, то это проблема, которая может обернуться той самой вынужденной продажей объекта и в итоге привести к убыткам.

Конечно, опытные инвесторы, у которых в портфеле не один объект, имеют возможности решать такого рода проблемы разными менее болезненными способами. Например, покрывать недостающий денежный поток за счет денежных потоков от других объектов или продать тот объект, который сегодня можно реализовать по хорошей цене, и использовать полученные деньги для покрытия недостающего денежного потока по другим объектам. Однако все это недоступно тем, кто купил первый объект, да еще и на «последние».

Разумеется, при покупке объекта размер кредита может быть небольшим за счет большего самофинансирования, благодаря чему выплаты по кредиту будут меньше, и генерируемого денежного потока от аренды будет хватать для покрытия расходов, связанных с объектом.

Но тогда здесь возникает другой важный инвестиционный вопрос – насколько недвижимость сегодня способна приносить достойный доход, чтобы вкладывать в нее личные средства?

До недавнего времени недвижимость была привлекательным активом именно с точки зрения недорогих займов для ее покупки. В лучшие времена денежный поток от аренды позволял не только покрывать расходы по кредиту, но и весомую часть класть себе в карман. Такое даже было возможно при стопроцентном финансировании со стороны банка и при нулевом самофинансировании.

Однако сегодня ситуация изменилась, и не только на рынке недвижимости. Отсюда и следующий важный вопрос, на который полезно найти ответ прежде, чем будет принято окончательное решение инвестировать в нее.

Если банковские вклады, до 100 тысяч евро полностью безрисковые, предлагают доходность в районе 2,5-3,5% на два года, коммерческие облигации крупных и стабильных предприятий, таких как LHV и Inbank, могут приносить 6-7% в течение следующих минимум 4-5 лет, а более рискованные бумаги, такие как облигации IuteCredit или DelfinGroup, 10-12%, то почему в нынешней среде стоит отдавать предпочтение именно недвижимости, которая имеет приличный набор своих рисков и неопределенностей и которая сегодня без учета амортизации и временных затрат приносит в районе 5-6%?

Если ответ есть, и он вас устраивает, тогда хороших вам сделок и арендаторов. Ну и, разумеется, удачи, которая не помешает любому инвестору.