Рынок недвижимости Дубая по-прежнему манит инвесторов

По словам Сандерса Скорика, за последние десять лет Дубай очень значительно развился и стал одним из самых современных и динамичных городов мира. «Численность населения продолжает расти – в 2024 году она увеличилась более чем на 150 000 человек. Благоприятная налоговая политика привлекает сюда из Европы и со всего мира именно наиболее богатых людей. Всем им нужно где-то жить, есть, проводить время, детям нужно ходить в школу и так далее. Благодаря этому в Дубае постоянно растет спрос на жилые площади и открываются новые компании. Люди приезжают, чтобы остаться. Если вы более успешны, чем средний человек, и готовы прилагать больше усилий ради хорошей жизни, что свойственно более успешным предпринимателям, то Дубай – это как раз тот город, который вы никогда не захотите покинуть», – раскрыл Скорик причины растущего спроса на рынке недвижимости Дубая. Он добавил, что хотя в прошлом году люди опасались, что на рынке недвижимости возник пузырь, способный в скором времени лопнуть, все оказалось не так. «В 2024 году цены на недвижимость выросли примерно на 15%, и в 2025 году ожидается рост на 8-10%, так как сюда ежегодно продолжают приезжать новые люди», – сказал он.

Скорик около года назад был гостем радио Äripäev и рассказал о недвижимости в Дубае, отметив, что с тех пор профиль покупателей изменился на 180 градусов. Если вначале к нему обращались клиенты, которых интересовала более дешевая недвижимость и способность которых брать на себя финансовые риски была невысокой, то сейчас таких заинтересованных лиц практически нет. «При этом за последние более чем полгода в Эстонии ничего не изменилось, рынок недвижимости по-прежнему малоактивен, арендные платы низкие, Euribor высокий, и вдобавок еще и повышаются налоги. В этом году, скорее всего, ситуация лучше не станет. Предприниматели, имеющие действительно свободные деньги, всегда использовали свой свободный капитал для покупки недвижимости в Эстонии, поскольку она росла в цене, являлась безопасной инвестицией, а также приносила доход от аренды. Большая часть таких инвесторов не видят потенциала на рынке недвижимости Эстонии в ближайшие пару лет, и поэтому они ищут новые регионы, – прокомментировал изменения Скорик. – Сегодня потенциальных покупателей в Дубае интересует скорее недвижимость стоимостью от 300 000 до 500 000 евро, и люди также покупают по несколько объектов недвижимости за раз. Появились клиенты, которые продали часть своего портфеля в Эстонии, чтобы распределить риски за рубежом, – отметил он. – С такими людьми гораздо проще сотрудничать, потому что они сами выполняют предварительную работу и доверяют фактам, а не слухам, и понимают, в какой регион сегодня направляются деньги и экономика», – добавил Скорик, являющийся признанным маклером по недвижимости в Дубае.

По словам Скорика, при покупке недвижимости всегда важно выбрать как можно более лучшее месторасположение, этаж, вид и планировку дома. В Дубае сделать такой выбор сложно, так как зачастую купить одну и ту же недвижимость хотят еще и десятки других клиентов. Поэтому с выбором всегда следует поторопиться.

В настоящее время существует три продукта, которые инвесторы покупают в соответствии со своим бюджетом и стратегией. Первой категорией является недвижимость с хорошей доходностью от аренды, стоимостью от 150 000 до 250 000 евро, обычно расположенная в 20-30 минутах езды от моря и центра города. «Это районы, в которых есть как магазины, рестораны и парки, так и школы. Кстати, хорошей новостью является то, что к 2030 году во все районы будет проведено метро. В настоящее время за 150 000–170 000 евро можно приобрести расположенную в строящемся новом жилом комплексе меблированную квартиру-студию площадью около 35 м², в доме, в котором также имеется СПА, тренажерный зал, бассейн и игровые площадки.В случае годового договора доход от аренды составит 12 000–14 000 евро, то есть доходность составит порядка 8%», – сказал Скорик.

Вторая категория включает расположенные в одном из районов двух-трехкомнатные квартиры стоимостью от 250 000 до 450 000 евро. Скорик отметил, что в последнее время в Дубае набирают популярность районы, построенные одним девелопером, в которых располагаются невысокие таунхаусы и многоквартирные дома, а также небольшие виллы. В таких местах имеется и необходимая инфраструктура: большие парки, спортивные и детские площадки, магазины, детские сады, школы, кафе. Такие районы стали особенно привлекательными для европейцев, особенно молодежи и семей, поскольку все необходимое в них находится в пределах легкой досягаемости. Кроме того, вокруг много зелени. «Здесь, в строящемся новом жилом комплексе, за 250 000–300 000 евро можно приобрести большую двухкомнатную квартиру площадью 55–65 м². В ее случае доход от аренды составит 25 000 евро в год, то есть доходность составит около 8–10%. Покупать расположенную в районе недвижимость можно и для перепродажи, поскольку в течение пары лет после завершения всей застройки цена обычно увеличивается минимум на 30%», – пояснил Скорик.

Третью категорию образуют роскошные апартаменты, расположенные у моря, или таунхаусы, расположенные в вышеупомянутых районах, стоимостью от 500 000 до 800 000 евро. В этой связи стоит учитывать, что недвижимость, находящаяся в стадии строительства, на 30% дешевле полностью готовой квартиры. «В готовом новом жилом комплексе цены на таунхаус начинаются от 800 000 евро, а вот в хорошем районе, который еще только строится, купить таунхаус можно за 600 000. Расчеты можете сделать сами, – поделился идеей Скорик. – Кроме того, в случае всех строящихся жилых площадей предусмотрен график оплаты, позволяющий производить оплату в ходе строительства частями. Многим предпринимателям нравится, что первоначальный взнос составляет 20%, оставшаяся сумма уплачивается по частям (пара тысяч евро в месяц), и в итоге через 2-3 года квартира уже незаметно выкуплена», – пояснил он.

В Дубае очень мало земли у моря, и квартиры в таких уже сформировавшихся районах, как Палм-Джумейра или Дубай Марина, стоят очень дорого. По словам Скорика, есть еще несколько районов, которые находятся в стадии строительства и имеют большой потенциал роста, например, Дубай Айлендс и Маритайм Сити, расположенный в 15 минутах езды от центра города. Там будут построены новые жилые комплексы, а также пляжи, яхтенный порт, торговые центры, кафе и все необходимое.

«Там можно купить двухкомнатную квартиру площадью 70 м² в роскошном доме за 500 000 евро. Такая недвижимость будет обеспечивать годовой доход от аренды в размере 40 000–50 000 евро, то есть доходность порядка 8–10%», – сказал он. Естественно, Марина, Даунтаун и Бизнес-Бэй исторически являются самыми туристическими и густонаселенными районами, однако там больше развит скорее рынок краткосрочной аренды. «Люди, которые живут в Дубае больше года, избегают жить в этих районах из-за туристов, высоких цен, пробок на дорогах, небоскребов и нехватки мест, где можно провести время с семьей. Там практически нет свободной земли под новые девелоперские проекты, а если новый дом где-то и появляется, то рост цены уже будет заложен в цену продажи, и ожидать большого дальнейшего роста не стоит», – пояснил он.

По словам Скорика, для начинающего инвестора сложность выхода на рынок недвижимости Дубая заключается в том, что при покупке готовой недвижимости все деньги должны уже иметься на счете, так как иностранцу получить кредит сложно. Поскольку даже при покупке недвижимости в новостройке 60–70% от цены покупки нужно будет уплатить до завершения строительства, начать деятельность в Дубае с пустыми руками или с небольшим капиталом не получится. Поэтому при осуществлении первых инвестиций следует рассчитывать на собственные деньги. Уплатить сразу же полную сумму покупки придется и тем, что желает приобрести готовую недвижимость и готов уплатить нынешнюю рыночную цену. «Однако инвестору нет смысла покупать недвижимость по сегодняшней рыночной цене. Даже если он хочет купить недвижимость для сдачи в аренду, желательно все-таки приобрести ее как можно дешевле. При этом, если недвижимость покупается на стадии строительства, иметь в наличии сразу всю сумму не обязательно – достаточно наличия 20 процентов + 4% единовременный регистрационный сбор, который всегда уплачивается при покупке», – пояснил Скорик. Он добавил, что в Дубае во время строительства применяется график оплаты. Например, 20% уплачивается в качестве первоначального взноса, 40–50% в ходе строительства (в течение двух-трех лет) и оставшаяся сумма – при получении недвижимости. «Для последнего взноса можно ходатайствовать о кредите (в конце строительства предусмотрен взнос в размере 30–40%), однако рассчитывать на него не стоит, и необходимые деньги все-таки следует иметь в наличии. В то же время тот факт, что кредиты здесь не выдаются слишком легко, является позитивным. В Дубае более 70% сделок совершаются без кредита, и это означает, что, например, в случае крупной глобальной рецессии на рынке недвижимости Дубая не будет крупных обвалов», – считает Скорик.

В Дубае приобретать недвижимость напрямую у девелопера безопасно, поскольку перед получением разрешения на строительство девелопер должен доказать местному Земельному департаменту, что у него имеется достаточно средств для реализации проекта. Кроме того, у девелопера должен иметься депозитный счет, на который клиенты вносят взносы за недвижимость. По словам Скорика, депозитный счет заморожен в пользу Земельного департамента, то есть государственного органа, и если с девелопером что-то случится, клиент получит свои деньги обратно или работы будут завершены уже другим девелопером. «Надзор за застройщиками в Дубае также осуществляется Земельным департаментом, который освобождает деньги из депозита в соответствии со стадией готовности здания. Земельный департамент также проверяет, чтобы здание было построено в соответствии с проектом», – сказал он. В качестве единственного риска Скорик приводит сотрудничество с начинающим девелопером, который еще не сделал себе имя и не заработал репутацию надежной компании. «В таком случае существует риск, что не все будет так, как было обещано в 3D-брошюре. Возможно, работы будут выполнены некачественно, или же сами дома уже будут построены, но инфраструктура и общественные пространства, такие как бассейны и спортивные площадки, будут строиться еще два года. Хороший профессиональный маклер будет работать только с крупными и авторитетными девелоперами, которые уже на деле неоднократно доказали, что они реализуют свои проекты в соответствии с обещаниями. Построенные ими объекты являются качественными, и приобретенная там недвижимость впоследствии также будет востребована», – объяснил Скорик.

90% покупателей из Эстонии приобретают недвижимость в Дубае в качестве инвестиции. Скорик рассказал, что поскольку многие покупатели являются успешными предпринимателями возрастом 35–45 лет, у которых дети уже ходят в школу и которые не хотят никуда переезжать без острой необходимости, они покупают недвижимость либо для сдачи в аренду, либо для перепродажи. Для них также важно, чтобы так называемый «свой человек», который действительно знает рынок, жил в Дубае сам и уже имел опыт инвестирования в недвижимость в этом городе. Они также хотят, чтобы по завершении строительства объект недвижимости осмотрело какое-нибудь компетентное лицо, способное также помочь оформить все необходимые договоры о подключении (вода, электричество, газ, Интернет), а также при необходимости обставить квартиру мебелью и сдать ее в аренду или перепродать.

«При покупке недвижимости в Дубае решающим фактором как раз и является сотрудничество покупателя со специалистом в своей области, который может оказать поддержку по любым возникшим вопросам. В идеале такой человек обязательно должен жить в Дубае со своей семьей все время или, по крайней мере, с осени до поздней весны, так как летом там обычно все несколько стихает, – пояснил Скорик. – Имеет смысл отдать предпочтение соотечественнику, знакомому с укладом жизни и организацией делопроизводства в Эстонии. Кроме того, маклер или девелопер другой национальности может вообще ничего не знать об Эстонии. Я тоже не стану предлагать консультации, например, полякам, потому что я не разбираюсь в их налоговой системе и укладе жизни», – добавил он.

По словам Скорика, не секрет, что в Дубае девелопер платит маклеру за привлечение клиента комиссию, при этом цена новой недвижимости, покупаемой для клиента, не меняется. «Существует неписаное правило, что хороший маклер должен оставаться с клиентом от начала до конца, помогая ему с заключением договора, передачей недвижимости и другими вопросами. Однако, к сожалению, 90% маклеров исчезают сразу же после получения комиссии, потому что им уже больше неохота работать с данным клиентом», – признал опытный маклер.

Скорик отметил, что как только потенциальный покупатель находит компетентного маклера, он может совместно с маклером составить бюджет и разработать стратегию. «Важно сохранять трезвость ума и понимать, что недвижимость – это долгосрочная игра. Рассчитывать купить недвижимость сегодня за 150 000 евро и продать ее через год вполовину дороже точно не стоит, это так не работает. Если же правильно подобрать недвижимость в соответствии со своим бюджетом, можно получить 7–10% дохода от аренды и 5–10% роста цены в год, или до 20% совокупного прироста капитала», – отметил он.

Для тех, кто интересуется недвижимостью в Дубае, Скорик сразу говорит, что ему важно уже с самого начала при общении с клиентом понять, какой является цель инвестирования, бюджет, бывал ли человек вообще в Дубае раньше, имеет ли он опыт в сфере недвижимости, а также каков его горизонт планирования. «Иной клиент связывается со мной, чтобы я отправил ему какие-нибудь предложения, но, к сожалению, это так не работает. Чем больше информации клиент предоставит, тем более гладко пойдет дальнейший процесс. Когда у меня уже имеется первоначальная информация, я могу договориться о бесплатной консультации, которую можно провести по видеосвязи или во время личной встречи, чтобы ответить на возникшие вопросы, – сказал он. – После того, как план составлен, то есть определена стратегия и бюджет, я могу предложить клиенту районы и объекты вместе с подробной информацией (почему именно этот проект, каков его потенциал, цены на аренду и т.д.)», – добавил Скорик.

Начиная с данного этапа, по словам Скорика, клиенты делятся на две части. Это обусловлено тем, что для покупки новой недвижимости покупателю в принципе не нужно самому приезжать в Дубай, так как все договоры можно подписать с помощью курьера, и позднее из местного Земельного департамента придет цифровое подтверждение о том, что недвижимость была зарегистрирована на имя покупателя (сертификат OQOOD, подтверждающий право собственности аналогично обязательственно-правовому договору в Эстонии). «Если хорошее предложение имеется уже сразу, некоторые клиенты покупают данную недвижимость, не приезжая на место и доверяя моему опыту. Другие клиенты приезжают в Дубай, и я провожу для них одно-двухдневный тур, в ходе которого мы знакомимся с интересующими их районами и объектами недвижимости. Мы посещаем офисы девелоперов, в которых есть макеты, дополнительные материалы, зачастую и образцы квартир, все обсуждаем, и после этого клиент делает свой выбор, – описал процесс маклер. – Информация, которую получает клиент, является очень основательной, предоставляется бесплатно и ни к чему не обязывает. Если клиент считает, что данный вариант ему все-таки не подходит, то ничего не поделаешь, двигаемся дальше», – добавил он.

Скорик рассказал, что проекты от хороших девелоперов в 90% случаев распродаются еще на стадии предварительной продажи. «Недавно компания Damac, являющаяся одним из крупнейших девелоперов в Дубае, провела продажу нового комплекса таунхаусов, в ходе которой за один день было распродано более 3000 таунхаусов. Естественно, лучший выбор смогли сделать те клиенты, которые за месяц до этого уплатили так называемую плату за заинтересованность в покупке. В итоге для свободной продажи не осталось ничего», – рассказал он. Скорик добавил, что в настоящее время данный девелопер уже принимает предварительные бронирования на проект Riverside в сумме 50 000 дирхамов ОАЭ (может быть возвращена до бронирования конкретной квартиры). Оформившие предварительное бронирование покупатели первыми получат планы этажей и прайс-листы, а также смогут выбрать подходящие квартиры в числе первых. Таким образом, в случае проекта, интерес к которому превышает предложение, девелопер перед началом продаж обычно устанавливает плату за заинтересованность в покупке. Как правило, клиент уплачивает 5% от цены объекта и сообщает о своих предпочтениях (этаж, вид и т.д.).

Когда начнется официальный день продаж, девелопер, в соответствии с порядковым номером, предлагает клиенту доступные единицы. Если предложение клиенту подходит, бронирование подтверждается и клиент уплачивает оставшуюся сумму + 4% (регистрационный сбор, уплачиваемый в Земельный департамент Дубая). При этом оставшийся взнос необходимо внести в течение срока от 7 до 21 дня, в зависимости от девелопера. Четырехпроцентный регистрационный сбор уплачивается вместе с первоначальным взносом, так как девелопер должен отправить договор продажи в Земельный департамент Дубая для регистрации. «После этого девелопер заключает с покупателем договор продажи, в котором указываются все детали (объект, цена, завершение строительства, данные покупателя и другие условия). Через некоторое время после подписания договора из Земельного департамента Дубая приходит сертификат OQOOD, то есть документ, который подтверждает, что вы являетесь собственником данной единицы в строящемся доме», – описал Скорик успешную сделку по покупке.