Памятка арендатора: 9 важных пунктов

Процесс найма жилья начинается с поиска подходящего варианта. Предпочтение при этом зачастую отдаётся объявлениям «от хозяина», позволяющим сэкономить на маклерской комиссии. Когда подходящая квартира найдена, начинаются переговоры, которые завершающиеся заключением договора - самой важной частью всего процесса.

По словам юриста Eesti Õigusbüroo Мерике Роозилехт, к спорам по аренде часто приводит отсутствие договора или его небрежная формулировка. Части споров помог бы избежать и акт приёмки-передачи объекта аренды.

«Настоятельно рекомендую при съёме квартиры принять её по двустороннему акту приёмки-передачи, в котором фиксируется состояние объекта на момент сдачи в аренду. Кроме того, в акте нужно записать показания счётчиков - элект­ричества, воды и газа. Тогда споров между съёмщиком и арендодателем в будущем не возникнет, по крайней мере в отношении состояния снимаемого жилья. Нужно зафиксировать, какие вещи арендодатель передаёт в пользование съёмщику и в каком состоянии эти вещи находятся. Все недостатки, замеченные съёмщиком, во избежание потенциальных споров нужно сразу фиксировать в акте», - пояснила Роози­лехт.

1. Договор: обязательно в письменном виде, с фиксацией всех договорённостей.

В договоре должны быть указаны дата и способ (наличные, банковское перечисление) внесения арендной платы, а также её сумма.

Если арендная плата вносится наличными, нужно каждый раз запрашивать у арендодателя письменное подтверждение оплаты. В такой расписке арендодатель должен подтверждать три основных момента: 1) факт оплаты, 2) дату оплаты и 3) уплаченную сумму.

2. Дополнительные расходы (оплата услуг арендодателя и третьих лиц): съёмщик должен нести расходы, связанные с арендованным объектом, только если они с ним согласованы. Арендодатель должен по требованию съёмщика позволить ему ознакомиться с документами, подтверждающими расходы.

3. Залог: арендодатель имеет право требовать залог в пределах стоимости аренды за три месяца. Съёмщик имеет право внести залог в течение трёх месяцев равными частями, при этом первая часть должна быть уплачена только после заключения договора. Арендодатель должен положить залог в кредитное учреждение под средний местный процент отдельно от собственных средств. При этом проценты по вкладу принадлежат съёмщику и увеличивают сумму его залога.

4. Срок найма: срочный или бессрочный договор. Действие срочного договора аренды, если он не будет расторгнут досрочно, длится до истечения его срока. В случае бессрочного договора сторонам следует предуведомить о расторжении договора другую сторону за три месяца.

5. Взносы в ремонтный фонд при квартирной собственности и выплаты по жилищному кредиту напрямую не связаны с пользованием квартирой, и нести их должен не съёмщик, а владелец жилья. Даже если такая договорённость прописана в договоре, юридически она является ничтожной, и съёмщик имеет право потребовать от арендодателя вернуть уже уплаченные суммы.

6. Договорный штраф: соглашение, по которому съёмщик обязан уплатить штраф за нарушение договора, также является нич­тожным.

7. Аренда через маклера или напрямую от хозяев: если объект найма найден по объявлению маклера и при его посредничестве, тот вправе потребовать с арендатора комиссию в размере месячной стоимости аренды. В случае аренды через маклера расходы для съёмщика, конечно, оказываются выше, но и обеспечивается корректность договора.

8. Посредническая комиссия: требовать при заключении договора плату за посредничество в размере месячной аренды можно только в случае, если посредником по найму жилплощади выступает маклер по недвижимости. Владелец жилья не вправе взимать какие-либо комиссионные.

9. Компенсация расходов съёмщику: если за время действия договора становится ясно, что проведённые съёмщиком с согласия владельца усовершенствования и изменения заметно повышают стоимость недвижимости, съёмщик может потребовать разумного возмещения расходов. Поэтому, планируя любые усовершенствования в съёмном жилье, нужно сразу согласовывать их стоимость с владельцем и фиксировать её в письменном виде. Можно договориться и о том, чтобы такие расходы съёмщика вычитались из арендной платы.