Развитие промнедвижимости даст толчок оживлению Ида-Вирумаа

Цель целевого учреждения состоит не только в том, чтобы развивать проекты промышленной недвижимости, но и в том, чтобы, благодаря промышленному развитию, привлекать в регион как можно больше людей, которые в свою очередь оживили бы и рынок жилой и общественной недвижимости.

Член правления целевого учреждения Теэт Куусмик, проживший в Ида-Вирумаа 46 лет, называет себя патриотом региона. По его словам, Ида-Вирумаа с населением примерно 144 000 человек входит в число трёх крупнейших уездов Эстонии. Средняя зарплата, которая составила тут в конце прошлого года 1043 евро, больше только в двух уездах – Харьюском и Тартуском.

На конференции по недвижимости Куусмик рассказал, что в годы активного промышленного освоения региона в 1900-1990 годах численность населения быстро росла, что дало импульс и к появлению проектов развития промышленных зон. Экономические изменения 1990-х годов привели к резкому сокращению количества рабочих мест и вместе с этим – населения. Это было и главной причиной сравнительно низкого спроса в уезде на жилую недвижимость. При этом жилья на рынке много, но оно в основном старое. Те, у кого средств больше, покупают недвижимость на побережье – девелоперские проекты развиваются в Нарва-Йыэсуу и Тойла. Правда, в последнее время был отмечен лёгкий рост численности населения.

Целевое учреждение представляет собой организацию общественного сектора, поскольку частный сектор не начал ещё в Ида-Вирумаа заниматься проектами промышленной недвижимости. «Даже во времена бума, когда были проекты реорганизации старой недвижимости, новые проекты не появились, хотя, например, в окрестностях Таллинна и Тарту стали расти технопарки», - отметил Куусмик. Поскольку частный сектор этим не занимался, то, по его словам, пришлось заняться делом местным самоуправлениям и государству. Было решено развивать промпарки под эгидой общественного сектора. Учредительный договор был заключён местными самоуправлениями 6 ноября 2009 года, стартовый капитал составил в нынешних ценах 128 000 евро.

Во имя новых рабочих мест

 

Речь, как отметил Куусмик, идёт о социальном предприятии, главная цель которого состоит в привлечении внешних инвестиций в регион, что будет способствовать созданию здесь новых рабочих мест: «Чтобы росла зарплата, и люди находили бы на месте новые возможности».

Кроме того Куусмик называет целевое учреждение ещё и промоутерским предприятием: «Мы рекламируем Ида-Вирумаа прежде всего за пределами Эстонии, поскольку занимаемся преимущественно иностранными инвестициями». Ежегодный маркетинговый бюджет составляет примерно 50 000-80 000 евро, за счёт которого финансируется участие в ярмарках и семинарах, организация мероприятий, налаживание прямых контактов и т.д.

Это девелоперская организация, имеющая свою недвижимость, составляющая самостоятельно детальные планировки, сама проектирующая и сама строящая. «Наш продукт – земля с инфраструктурой, которую мы предлагаем предприятиям по цене ориентировочно 15 евро за квадратный метр», - сказал Куусмик, уточнив, что конкретная цена зависит от статуса проекта, стадии, на которой он находится, и сферы деятельности предприятия. «Если речь идёт о производственном предприятии, и планируются большие инвестиции, создание новых рабочих мест, выпуск продукции с более высокой добавленной стоимостью, мы делаем им специальные предложения и договариваемся о подходящей цене», - пояснил Куусмик. Цена содержит подсоединение к инфраструктуре, за исключением электросети, договор о подключении к которой предприятию нужно заключать самостоятельно.

Поскольку среди клиентов много зарубежных предприятий, то предлагается и широкий набор вспомогательных услуг – помощь в проработке бизнес-модели для выхода на эстонский рынок, помощь (в сотрудничестве с EAS) в составлении анализа сектора и сравнении стран-конкурентов, помощь в делопроизводстве – офисные помещения, учреждение предприятия, бумажное хозяйство в местном самоуправлении, поиск проектировщиков и строителей, помощь в переговорах с банками или частным сектором по вопросам финансирования и т.д.

В портфеле четыре проекта 

У целевого учреждения четыре девелоперских проекта в четырёх разных самоуправлениях – инфраструктура готова на 250 га промышленной и коммерческой земли, из которых продано 60 га. «Это 134 участка, из которых продано 37», - пояснил Куусмик. Показатели очень хорошие для Эстонии. Договоры заключаются с инвестиционным сроком четыре года, т.е. покупатель должен в течение четырёх лет после подписания договора завершить инвестиции. Наиболее успешным был прошлый год, когда продали 11 участков. Готовых объектов – пять, строительство двух идёт, и в этом году начнётся строительство ещё семи-десяти проектов.

Куусмик отметил влияние проекта на рынок Ида-Вирумаа: если в 2011 году первая сделка была совершена по цене 4,5 евро за квадратный метр, то сегодня многие сделки осуществляются и по цене 15 евро за метр. За семь лет цена поднялась в три с лишним раза. «Поскольку мы используем общественные деньги, то нашим партнёром выступает фирма Arco Vara, которая оценивает недвижимость за полгода – если они оценили в 4,5 евро за квадратный метр, то ниже этого мы опускаться не можем», - описал Куусмик процесс.

По его словам, четверть всех прошлогодних сделок с незастроенными участками промышленного и коммерческого назначения были совершены целевым учреждением. «В прошлом году была совершена и самая дорогая сделка с застроенным участком – в Нарвском промпарке центр логистики сменил хозяина», - рассказал Куусмик. Сделка стоимостью 20 млн. евро показала, что рынок производственной и логистической недвижимости в Ида-Вирумаа оживает и растёт.

Главным вызовом является, по словам Куусмика, финансирование в инвестиционный период: «Если мы возьмём, например, крупное российское промышленное предприятие, которое захочет создать в Ида-Вирумаа производственное подразделение, то это, как правило, не делается на уровне концерна, а собственники просто открывают здесь новое предприятие, а, следовательно, для банков это – стартап промышленного сектора». Чаще всего пользовались краткосрочным бридж-финансированием от банка SEB, лизингом Unicredit или банком LHV. Деньги в период инвестирования и запуска вкладывал и частный сектор, в т.ч. финансистами в этот период были и строительные предприятия.

«Сегодня мы много занимаемся предприятиями химической отрасли, где большие инвестиции, а рабочих мест не так уж и много, зато их добавленная стоимость очень высокая, значит, там высокая зарплата», - отметил Куусмик. В настоящее время идут переговоры о возможных инвестициях с тремя предприятиями химсектора Кохтла-Ярве. Новое дело – проект агропарка с предложением сельхозпредприятиям проектов тепличных хозяйств. Крупным корпорациям, особенно российским, предлагаются пилотные проекты Индустрии 4.0.

Autor: Урве Вилк редактор Ehitus