Uus Maa: бизнесу всё меньше нужны старые здания

Количество арендаторов не растёт, а предложений на рынке коммерческой недвижимости в избытке. Как девелоперы выживают?

Они стоят перед необходимостью измениться. Например, как это сделал владелец зданий в квартале на улице Калда. Там стояли склады. Девелопер их выкупил, но не стал реконструировать. Он построит вместо них жилые дома. Аналогично происходит в квартале Вольта. Владельцы старых зданий видят, что у них плохое местоположение, плохие условия и низкая цена. И здесь возникает вопрос, насколько арендаторы готовы сегодня снимать площади только из-за низкой цены?

Правильно ли я понимаю, что фирмы разбогатели и могут теперь позволить себе более дорогие площади?

Да. К тому же, появились много новых молодых предпринимателей. У них уже другие требования к офисным зданиям.

Какие?

Для них важно то, чтобы офис выглядел классно.

Что такое "классно"?

В офисе должно быть приятно находиться. Например, как офис Pipedrive или других подобных IT-компаний. Таких фирм немного, но они создают моду: другие молодые предприниматели смотрят на них и думают: "Хочу себе такой же классный офис!". Всё это не в пользу старых зданий. Хорошее местоположение и, более важно, классный офис, имеют для молодых приоритет перед низкой ценой.

Молодёжь предпочитает центр города или что-то типа Каламая?

Всё зависит от того, где находятся клиенты, партнёры и, возможно, друзья. Очень востребован квартал Telliskivi. Noblessner, который находится рядом с ним. Tseluloos начал реновировать свои площади. Молодые также хотят, чтобы рядом были друзья. Поэтому в некоторых бизнес-центрах на одном этаже находятся компании, похожие друг на друга.

Вы как-то говорили, что Kaubamaja должен меняться. В какую сторону?

Он должен становиться более мультифункциональным. В новых торговых центрах сам магазин занимает всё меньше и меньше площади. Больше места отдаётся под услуги, развлечения, общепит. Для многих банков проблемой стали кинотеатры. Потому что сегодня человек хочет посмотреть кино, завтра он хочет чего-то другого. Нельзя предлагать посетителю каждый раз один и тот же продукт. Сегодня же торговые центры выглядят одинаково: у всех есть кино, у всех спортклубы.

Кинотеатров слишком много?

Слишком много похожих концепций.

Полтора года назад я делал интервью с Дмитрием Потапенко. Он сказал, что Viru Keskus - ...

Да, я помню.

..."никакой". И вместо него, дескать, лучше сделать что-то вроде Tesco или торговый центр с жёстким дискаунтером. Это правильная концепция?

У Viru Keskus дела идут хорошо. Его поддерживает местоположение, к тому же имидж у этого центра один из лучших. Интерес к нему очень большой, люди хотят быть там, поэтому Viru Keskus может удерживать арендные цены. К тому же, это один из торговых центров, заявивших о планах реконструкции. Они хотят изменить свою стоянку, избавиться от подземного терминала. Этот центр тоже должен совершать изменения, однако из-за удобного местоположения им не нужно сильно напрягаться.

Т.е. неважно, что они делают: местоположение их вытянет?

Нет, не настолько. Но необходимости в больших изменениях тоже нет.

Существующие бизнес-центры сегодня прибыльны?

Думаю, что да. Предложение увеличилось, но вакантность низка. Пострадают лишь самые старые и нефункциональные здания.

Т.е. построить новый бизнес-центр на 70 офисов - это хорошая бизнес-идея?

Если есть интерес, то сегодня такие вещи строятся. Однако если делать это в чисто спекулятивных целях, то банк посмотрит на такой проект очень критически.

Почему?

Банки нужны большие договоры аренды. Ему нужны 2-3 арендатора, которые снимут большую часть площади на очень долгий срок. Иначе придётся строить за свой счёт. Но если есть арендатор, который снимет, скажем, 30 тысяч квадратных метров из 70, то такое здание можно построить.