Инвестировать есть куда

Пока это единственный фонд в Эстонии, который делает крупные инвестиции в проекты коммерческой недвижимости доступными для частных инвесторов.

Интервью с руководителем фонда Вильяром Аракасом.

Кто же он, акционер фонда EfTEN Real Estate Fund III?

В ходе первой эмиссии акций летом прошлого года 160 акционеров инвестировали в фонд EfTEN Real Estate Fund III AS в общей сложнос­ти 13,8 млн. евро собственного капитала. Профиль акционеров широкий, но в первую очередь он рассчитан на розничных инвесторов, которые хотят инвестировать в коммерческую недвижимость стран Балтии, характеризуе­мую стабильным, легко прогнозируемым денежным потоком и умеренным ростом капитала. Обычно фонды недвижимости закрытые, но EfTEN Real Estate Fund III AS – это единственный фонд, который делает крупные инвес­тиции в проекты коммерчес­кой недвижимости доступными розничным инвесторам.

А вы сами инвестируете?

В число нынешних акционеров фонда входят все четыре действующих партнёра управляющего фондом предприятия (включая меня самого) и семь изначальных инвесторов EfTEN, которые остаются с предприятием со дня его основания в 2008 году – Ханнес Тамъярв, Олари Тааль, Олав Мийль, Яан Пиллесаар, Велло Кунман, Пеэтер Мянд и Арти Аракас. В общей сложности акционерам EfTEN Capital AS напрямую или косвенно принадлежат 47 процентов сегодняшних акций Фонда III – мы сами инвестируем на тех же условиях, которые предлагаем розничным инвесторам. Данный принцип имеет для нас важное значение. Уже сейчас могу сказать, что наши ключевые акционеры в значительной степени участвуют и в новой эмиссии. Я и сам уже приобрёл дополнительные акции.

Каков объём привлекаемого капитала?

Минимальный объём инвестиции на одного инвестора - 1000 акций по цене 11,0378 евро за акцию. В этот раз мы предлагаем до 1 000 000 акций Фонда III, чтобы обеспечить дальнейшую инвестиционную способность фонда. Максимальный объём привлекаемого во время эмиссии капитала составляет 11 млн. евро. Важно отметить, что данный капитал будет использоваться исключительно для новых инвестиций.Мы определили верхний предел предложения, так как хотим привлечь средства по частям, инвестировать их, а потом привлечь новый круг, чтобы неинвестированный капитал не поглотил доходность инвестиции. Мы планируем запустить привлекаемый капитал в работу в течение 6–9 месяцев.Срок существования утверждённого Финансовой инспекцией фонда EfTEN Real Estate Fund III AS составляет 10 лет, из которых 3 года – это период инвестирования, 5 лет предусмот­рены для хранения и 2 года - для выхода. Цель – привлечь в течение трёх лет 40 млн. евро собственного капитала, чтобы вместе с банковским финансированием обеспечить инвестицию объёмом в 120 миллионов евро. По окончании инвестиционного периода планируется провести котировку EfTEN Kinnisvarafond III AS на Балтийской бирже, в результате чего фонд станет бессрочным. Нашей задачей является создание на рынке акций стран Балтии первого инвес­тора в недвижимость, который по профилю не является девелопером недвижимос­ти, но владеет портфелем коммерческой недвижимости и выплачивает хорошие дивиденды.

Опишите, пожалуйста, позитивный и негативный сценарий для частного инвестора на эти 10 лет. Например, если человек инвестирует минимально 11 000 евро.

Цель доходности фонда составляет 15% от инвестированного собственного капитала ежегодно. Политика дивидендов фонда предусматривает, что в качестве дивидендов мы выплачиваем 80% свободных денежных средств фонда, что в зависимости от ставки euribor может составлять 4–8% в год. С юридической стороны стоит добавить, что фонд не является гарантированным, но благодаря долгосрочным и стабильным договорам об аренде коммерческая недвижимость является привлекательной инвестиционной возможностью. Фонд планирует разместить акции на бирже в конце инвес­тиционного периода, то есть в 2018 году.

Куда были помещены средства предыдущей эмиссии?

Привлечённый в ходе первой эмиссии фонда капитал к настоящему моменту почти полностью инвестирован в два объекта в Литве: торговый центр Saules Miestas в самом центре города Шауляй и представительский бизнес-центр Ulonu в Вильнюсе.Ulonu – это построенное в 2013 году 7-этажное бизнес-здание, которое находится в двух километрах от делового центра Вильнюса. У здания 14 арендаторов. Торговый центр Saules Miestas был построен в самом сердце города Шауляй в 2007 году, в здании расположены 110 магазинов и порядка 10 мест общепита, а также уездный автовокзал. Ежегодно торговый центр посещают 7,35 млн. человек.

Много говорится о перегреве рынка недвижимос­ти. Почему именно сейчас стоит инвестировать в недвижимость?

Разговоры о перегреве рынка жилья могут и в самом деле соответствовать действительности, но к сфере недвижимости нельзя относиться по общему принципу «единой недвижимости». Недвижимость недвижимости рознь, важно различать, идёт ли речь о недвижимости жилой или коммерческой – это два разных рынка, которые не стоит путать. Нельзя и предсказывать тенденции рынка коммерческой недвижимости по ценам на квартиры. Если мы проследим за трендами на рынке квартир, то можно сказать, что сейчас мы на уровне пика 2007 года, в то же время как цена на коммерческую недвижимость сегодня на 25–33% ниже уровня того времени.В сочетании уменьшения денежных потоков – то есть прибыли от аренды - с повышением ставок доходности коммерческая недвижимость стала сегодня значительно дешевле, чем была ещё десять лет тому назад. По сравнению с 2007 годом, доходы от аренды бизнес-зданий в странах Балтии снизились на 25–35%. Несмотря на то, что в настоящий момент процентные ставки на нуле, и будут по-прежнему в Европе держаться на нуле, доходность в странах Балтии выше, чем десять лет назад. Инвестиции в лучшие объекты коммерческой недвижимости совершаются сегодня при 7,0–7,5% ставке доходности, в то время как 10 лет назад этот уровень был примерно на 1% ниже.

Эксперты считают, что рынок коммерческой недвижимости перегрет. Если в прошлом году требовалось 20 000 кв. метров коммерческой недвижимости, то построено было 80 000 кв. метров. Не большой ли это риск сегодня инвестировать именно в эту сферу?

Этот пример касается рынка новых коммерческих площадей в Таллинне, где действительно каждый год строится 2-3-летний объём новых площадей бюро. Это та причина, по которой рынок бюро-площадей Таллинна не входит в число наших инвестиционных предпоч­тений. Инвестиционный мандат EfTEN Real Estate Fund III – это все три страны Балтии. Первые две наши инвестиции были сделаны на рынке Литвы, и мы считаем домашним рынком весь регион стран Балтии. Состояния разных сегментов – бюро, торговли, логистики – в трёх государствах сильно различаются. У нас есть своё представительство в каждой из стран, там работают местные люди. Это является залогом широкого круга общения, и я уверен, что мы будем находить подходящие объекты для инвестиций, отвечающие нашим консервативным инвестиционным критериям.

Говоря о рынке жилья, что посоветуете простому владельцу квартиры в спальном районе – покупать или продавать?

Своё собственное жильё никогда не должно становиться объектом спекуляции. Советую не смотреть на рыночную стоимость своего жилья. Это, конечно, при условии, что в обозримом будущем вы не планируете сменить жильё и продать свою квартиру или дом.

В городе полно строительных кранов, что это означает для коммерческой недвижимости?

Каждый год на рынок коммерческой недвижимости Таллинна поступает столько новых коммерческих площадей, сколько рынок способен в нормальных условиях абсорбировать за 2-3-летний период. Цены на аренду не вырастут, вакантных бюро может стать больше. Новые коммерческие площади заполнятся в течение 2-3 лет, и начнётся новый цикл. В проигрыше остаются морально устаревшие бюро-площади.

Новость об LHV стала «бомбой недели». Что посоветуете в связи с этим?

Это исключительно положительная новость. LHV – одна из крупнейших историй успеха последнего времени. Я не очень много занимался инвестированием на рынках акций, но буду ждать проспекта и собираюсь серьёзно с ним ознакомиться. Я убеждён, что одним из основных тормозов развития экономики Эстонии является неразвитый рынок капитала. Если в среднем в странах ОЭСР капитализация местного рынка акций составляет 90% от ВВП страны, то у нас – всего лишь 10%. Каждый новый игрок на рынке помогает исправить ситуацию. Поэтому эмиссия LHV – значимый шаг и в более широком значении.

Понятно, что инвестировать никогда не поздно. Но всё же? Что касается именно этого фонда, сколько и в каком возрасте стоит инвестировать, чтобы не беспокоиться о своей пенсии?

Действительно, давать пожелания относительно возраста при инвестировании я не могу. Точно не стоит инвестировать в коммерчес­кую недвижимость на период до пяти лет. Недвижимость как крупнейший в мире класс активов не очень волатильна - колебания цен происходят в меньшем объёме и значительно медленнее, чем на рынках акций. Инвестировать в фонд может каждый человек, у которого открыт счёт ценных бумаг в каком-либо коммерческом банке.