Место квартиры узнаешь по её цене

Участники рынка недвижимости как мантру повторяют общеизвестную истину о том, что цена недвижимости зависит от трех факторов: место, место и еще раз место. Однако, во время бума дело дошло до того, что роль места в значительной мере обесценилась.

Так, цену в 30 000 крон за квадратный метр могли требовать за квартиры как в таллиннских спальнях, так и в тех волостях-городах, которые окружают столицу. Общий уровень четко превышали только самый центр и старый город.

Перелом произошел в 2007 году, когда цены в сделках с квартирами начали снижаться. В большинстве регионов пик цен пришелся на апрель 2007 года, хотя были и исключения. Так, в волости Раэ цены сделок достигли максимума в октябре того же года, а в части города Кристийне кульминация цен наблюдалась в марте.

Когда же началось снижение цен, то оно стало происходить не равномерно. Быстрее опускались цены в спальных районах, где ранее, на волне рыночной эйфории, цены квартир в домах старого жилфонда взлетели вверх в болшей мере, чем рынок недвижимости в целом. В районах Хааберсти, Мустамяэ и Ласнамяэ, застроенных преимущественно панельными домами, снижение цен составило 54-56%. Сюда относится и часть города Пыхья-Таллинн, где цены за время после пика опустились на 56%.

В районах традиционно более ценных также произошло снижение цен, но заметно меньшее. Так цены в Пирита или Нымме в июне 2009 года были на 34% и 42% ниже, чем во время пика. Цены квартир в районе Кристийне опустились на 42%. Что касается центра города, то там снижение цен составило 50% - это соответствует среднему по снижению цен на квартиры как для Таллинна, так и для всей Эстонии.

Магический уровень в 10 000 крон за «квадрат» пробит в Ласнамяэ – в июньских сделках средняя цена сделки за квадратный метр квартиры составила там 9961 крон.

Цены в центре города сейчас находятся на уровне почти вдвое более высоком – там стоимость «квадрата» составляет 18 071 крон. В части города Пирата средние цены сделок еще выше – на уровне 19 569 крон.

Завершение периода бума и последующее за этим падение цен привели к тому, что покупатели квартир стали принимать свои решения намного более взвешенно. Одним из следствий этого стало то, что местонахождение квартир стало в большей степени отражаться в их стоимости.

Район время пиковая стоимость падение

пика цен стоимость, в июне 2009, цен, %

крон/м2 крон/м2

Эстония 04.2007 19 327 9 685 50

Харьюмаа 04.2007 24 886 12 755 49

Таллинн 04.2007 26 755 13 330 50

Хааберсти 06.2007 27 010 11 930 56

Кесклинн 04.2007 36 197 18 071 50

Кристийне 03.2007 28 435 16 628 42

Ласнамяэ 06.2007 22 446 9 961 56

Мустамяэ 04.2007 24 968 11 424 54

Нымме 06.2007 28 084 16 344 42

Пирита 09.2007 29 815 19 569 34

Пыхья-Таллинн 04.2007 24 170 10 557 56

волость Раэ 10.2007 25 353 13 196 48

волость Виймси 06.2007 26 354 11 852 55