«Рост инвестиций на 400%» и «от старта в Эстонии до оборота в миллиард»: как вложиться в недвижимость и не потерять деньги

«6 из 10 клиентов, обратившихся за консультацией, вложили деньги в «перспективный» участок. Им обещали, что рядом скоро построят инфраструктуру, после чего земля подорожает. В итоге выясняется, что участок находится в природоохранной зоне или имеет другой статус, исключающий строительство. Продавец в таких случаях часто исчезает», – рассказала ДВ налоговый и юридический консультант Агне Асу Петровская. По долгу службы ей часто приходится сталкиваться с европейскими мошенническими схемами в сфере земельных инвестиций. В Эстонии, по ее словам, в последнее время их становится больше.

Как правило, само предложение таких продавцов подает сигналы, заставляющие насторожиться, указывает Петровская. Она напоминает, что за обещаниями высокой доходности всегда стоят высокие риски, а иногда и мошеннические схемы. Указывает она и на конкретные проекты, которые у нее как эксперта вызывают сомнение. «Увеличение инвестиций в пять раз за три года», «доходность 400%» – предлагает, например, стартап Land 11, торгующий земельными участками.

Как сообщается на сайте компании, Land 11 сканирует любую страну, анализирует тысячи земельных участков с использованием ИИ и отбирает самые перспективные. «Я имею опыт в недвижимости, в продажах, в трейдинге, – поясняет ДВ основатель стартапа Дмитрий Вайн. – В этом проекте моя задача – построить такой конвейер, который сканирует любую страну на предмет высокодоходных участков. Дальше мы их упаковываем, анализируем, готовим документы и продаем».

Инвесторам, которым обещают 400% доходности за три года, предлагается вложиться в сам стартап. 92% привлеченных средств планируется пустить на покупку участков в общий земельный фонд, которые потом планируется перепродать. Остальные деньги инвесторов пойдут на операционные расходы, команду, маркетинг и технологическое развитие. Рост доходности проекта должны обеспечивать новые раунды инвестиций и масштабирование: «Стартап – это то, что может очень быстро расти, быстро иметь капитализацию, его можно масштабировать на другие рынки, что принесет еще более высокую доходность», – обещает организатор. Как рассчитывает Вайн, с кратной прибылью. «Мы тестировали гипотезу и купили участок в Виймси за 200 000 евро, а продали за 750 000», – говорит он.

Сделка, которую приводит в пример Land 11 в своих рекламных проспектах, – это продажа участка, купленного под прошлый проект Вайна под похожим названием «Район Üksteist». Дмитрий собирался развивать жилой район в Виймси из одиннадцати участков, писал в соцсетях, что обсуждает возможное устройство с архитекторами, разговаривает с производителями. Однако затем, в 2023 году, продал все участки другому девелоперу.

Подтвердить, что они были куплены за 200 000 евро, ДВ не удалось – в годовом отчете компании Team Media OÜ, через которую, по словам Вайна, проводилась сделка, о ней не сообщается. Вайн пояснил, что под нее брался кредит, однако в отчете он тоже не отражен.

Судя по отчету той же компании за 2023 год, земля действительно была продана примерно за 750 000 евро. Во всяком случае, в нем указан доход от продаж в 575 235 евро (возможно, часть суммы пошла на покрытие кредита).

Однако покупатель этой земли Евгений Гришин, владелец и управляющий девелоперской компании Wingmacht OÜ, не может назвать сделку историей успеха. «Не могу сказать, что мы довольны. Мы ничего не можем сделать на этих участках. Волость Виймси решила менять всю планировку, и сейчас мы с ней судимся. Мы два года сидим, потратили деньги и платим проценты. И теперь еще в судах с волостью. И ждем, пока перепланируется», – говорит он. Впрочем, Вайна он в этой задержке не винит.

«Успех там так себе. В принципе, он (Дмитрий Вайн – прим. ред.) не виноват. Просто недосмотрел, не специально нас подвел и никакого злого умысла там не было, – говорит Гришин. – Но и сказать, что он какой-то успешный бизнесмен, я не могу. Мы могли бы и на него, конечно, в суд подать. Злой умысел или нет, но он нам продал вот с такой детальной планировкой, а сейчас нас волость разворачивает и говорит, надо перепланировать, а мы теряем деньги. Почему мы должны быть потерпевшими?»

По словам Гришина, Вайн мало что сделал для развития участков. Поэтому он не представляет, за счет чего они могли так сильно подорожать. «Ничего он сам не сделал, планировка была уже 20 лет. Он просто купил участки, сделал сайт, сам причем, через русских каких-то девелоперов, где даже техподдержки не было, и мы все переделывали потом. Вот и все, что он сделал. Картинки сделал и налил в уши людям, что сейчас я вам продам тут все за миллионы. Ну, куда это годится? Не знаю, почему на его новый проект еще никто не кинул ссылку в Бюро данных по борьбе с отмыванием денег или Финансовую инспекцию», – говорит Гришин.

Эксперты, опрошенные ДВ, считают заявленные Land 11 400% доходности неправдоподобно щедрым обещанием. «Для эстонского рынка такая доходность сегодня – это нереально, – комментирует проект Land 11 гендиректор девелоперской компании Eco Advice Kinnisvara Антон Никитин. – Конечно, очень важно смотреть на людей, которые делают проект, какой у них опыт. У меня это был бы один из первых вопросов – что они уже сделали и почему я должен отдать им свои деньги».

О том, что не стоит гнаться за сверхвысокими процентами, напоминает и полиция. «Наш опыт показывает: с уверенностью утверждать, что предложение мошенническое, можно только если вам предлагают инвестировать на каком-то заграничном сайте и обещают при этом большую прибыль. В случае с эстонскими инвестиционными проектами заранее распознать – мошенничество это или нет – достаточно сложно. Это можно выяснить только через несколько лет, но цена за это знание может оказаться слишком высокой. Если вам предлагают 400% прибыли, то это практически гарантия того, что в итоге вы ничего не получите, – комментирует руководитель следственной группы по борьбе с мошенничествами и преступлениями против имущества Пыхьяской префектуры Нина Пеэтрис. – В случае с инвестиционными стартапами риски увеличиваются еще и потому, что для них не требуется лицензии. Как следствие, деятельность стартапов никто не мониторит».

В то же время никаких жалоб на этот проект нет. В Департамент защиты прав потребителей не поступало никаких сообщений о самом сайте или стоящей за ним компании World Land 11 OÜ, ответил ДВ юрист департамента Мартин Симмерманн. Оценок надежности, законности или прибыльности бизнеса департамент не дает.

Недобросовестные сделки, по словам Петровской, можно разделить на четыре типа. Первый – всем известная «схема Понци» или финансовая пирамида, которая существует до тех пор, пока в нее вовлекаются все новые и новые участники. Применительно к земельным участкам это выглядит так: «Создаются псевдокомпании или группы инвесторов, предлагающие участки на “выгодных условиях”. Обещается быстрый рост стоимости земли из-за будущей застройки, которая на деле либо не планируется, либо невозможна по юридическим причинам», – рассказывает Петровская. В ЕС такие схемы подпадают под действие Директивы 2005/29/EC о недобросовестной коммерческой практике и уголовных законов о мошенничестве, например, §209 Karistusseadustik в Эстонии.

Второй тип – продажа проблемных участков с юридическими ограничениями: незарегистрированные, с обременениями или в зонах, где строительство невозможно. Это может быть не спланированная схема, а просто результат недостаточной квалификации маклера.

«У нас есть свой портфель инвестиций в земельные участки, и прежде чем покупать какую-то землю, мы проводим ее тщательный анализ. А от маклеров постоянно идет ложная информация – часто они абсолютно никакого анализа не делают. И тогда приходится самим, а все анализы очень дорогостоящие – цены начинаются с тысячи евро», – говорит руководитель проекта SPC Kinnisvara Константин Березняк.

По его опыту, многие маклеры просто некомпетентны и занимаются абсолютно не своим делом. «Тут очень важно все контролировать, иначе вместо земли под застройку вы купите участок, на котором можно только картошку сажать», – комментирует Березняк. Несмотря на то, что это может случиться и по незнанию продавца, это нарушает Регламент ЕС № 2017/1129, требующий прозрачности в инвестиционных предложениях, комментирует Петровская.

Третий тип – земля с зарытыми обещаниями. «Инвесторам предлагают участки, которые якобы вырастут в цене после изменения законодательства. Однако юридический статус таких земель не предполагает застройки, а продавцы исчезают после получения денег. В Эстонии такие сделки могут нарушать Закон о защите потребителей и Закон о недрах (Maapõueseadus)», – объясняет Петровская.

И четвертый, последний, тип – можно по незнанию купить участок особо охраняемой природной территории. По сути, это та же схема, что и предыдущая – инвесторам обещают, что статус их участка скоро изменится и в будущем на нем будет разрешено строительство. Но на деле никаких оснований для таких надежд нет. Директива ЕС 92/43/EEC (Habitat Directive) и Закон о защите природы Эстонии запрещают использование охраняемых земель под застройку, напоминает Петровская. Пересматривают границы охраняемых территорий довольно редко.

Инвесторы не распознают обман из-за желания получить быструю прибыль – вложить небольшие деньги в участок, который завтра взлетит в цене. Эксперты советуют в любом случае не торопиться, а тщательно проверить информацию. Хотя бы по открытым базам.

«Есть открытая информация, где в случае одних участков видно, что эта земля нежилая и никогда в жизни жилой не будет, – говорит Березняк. – А статус других как раз может быть изменен в перспективе на жилой (elamumaa), если сделать детальную планировку и зарегистрировать. Помимо назначения при оценке участка важно смотреть на расположение – не тупик ли это? Нет ли шлагбаумов, заборов, мешающих проехать к нему?»

Антон Никитин при инвестициях в участки тоже советует смотреть на детальную планировку, разрешительную документацию на строительство коммуникаций и их стоимость, оценку участка в сегодняшнем состоянии и прогноз цены в будущем.

Не меньше, чем сам участок, важны данные о фирме, которая его предлагает. По словам маклеров, есть несколько моментов, которые должны вызвать у потенциального инвестора сомнение.