• OMX Baltic0,01%307,03
  • OMX Riga−0,66%872,84
  • OMX Tallinn−0,3%1 966,3
  • OMX Vilnius0,27%1 164,24
  • S&P 5000,67%5 670,97
  • DOW 300,56%42 225,32
  • Nasdaq 0,87%17 601,05
  • FTSE 100−1,09%8 514,78
  • Nikkei 225−2,77%34 735,93
  • CMC Crypto 2000,00%0,00
  • USD/EUR0,00%0,91
  • GBP/EUR0,00%1,2
  • EUR/RUB0,00%92,62
  • OMX Baltic0,01%307,03
  • OMX Riga−0,66%872,84
  • OMX Tallinn−0,3%1 966,3
  • OMX Vilnius0,27%1 164,24
  • S&P 5000,67%5 670,97
  • DOW 300,56%42 225,32
  • Nasdaq 0,87%17 601,05
  • FTSE 100−1,09%8 514,78
  • Nikkei 225−2,77%34 735,93
  • CMC Crypto 2000,00%0,00
  • USD/EUR0,00%0,91
  • GBP/EUR0,00%1,2
  • EUR/RUB0,00%92,62
  • 03.04.25, 09:54

Как налоговые изменения повлияли на возможность покупки жилья?

Вступившие в силу с 2025 года налоговые изменения повлияли на чистый доход людей. Однако снизилась ли вместе с этим их способность приобретать жилье? Рассказала руководитель направления жилищного кредитования Coop Pank Карин Осипова.
Изменения 2026 года принесут облегчение. Фото иллюстративное.
  • Изменения 2026 года принесут облегчение. Фото иллюстративное. Foto: Shutterstock
Недавний анализ Coop Pank показал, что чистый доход имеющих жилищные кредиты клиентов в 2025 году уменьшился на 1,8% из-за повышения ставки подоходного налога. Хотя сам налог вырос на 2%, из брутто-зарплаты перед его исчислением также удерживаются взносы во вторую пенсионную ступень и страховые выплаты по безработице.
При этом у почти трети населения чистый доход сократился на 2,5% – это налогоплательщики с годовым доходом не менее 25 200 евро, у которых отсутствует необлагаемая налогом сумма из-за так называемого налогового горба. Например, при брутто-зарплате 2500 евро в 2024 году работник получал на руки 1928 евро. В 2025 году при той же зарплате он получает уже 1880 евро. Те же, кто имеет право на налоговую льготу, не ощутили значительных изменений.
Карин Осипова отмечает, что влияние налогового повышения также ощущают люди, планирующие покупку второй квартиры или дачного дома. Если основное жилье освобождено от земельного налога, то за остальную недвижимость его все же необходимо платить. В зависимости от муниципалитета земельный налог в 2025 году может быть на 50% выше, чем годом ранее. Это означает дополнительные расходы в десятки или даже сотни евро.
Изменения в способности получать жилищные кредиты также связаны с введением автоналога – как ежегодного, так и единовременного регистрационного сбора. Он начнет ощущаться весной, когда рынок сделок снова станет более активным.
Помимо налоговых изменений, на чистый доход повлияли изменения в системе взносов во вторую пенсионную ступень. С этого года, помимо стандартных 2%, можно выбрать ставку взноса в 4% или 6%. Это увеличивает долгосрочные сбережения и гарантирует более высокий уровень жизни в старости, но в краткосрочной перспективе снижает ежемесячные доходы.
Несмотря на налоги, способность брать жилищные кредиты выросла
Хотя в ряде случаев реальный доход заметно снизился, согласно Осиповой, этому противопоставляются снижение ставок Euribor и банковских маржей, что, напротив, увеличивает доступность кредитов.
За год Euribor снизился на 1,5%, а банковская маржа примерно на 0,2%. Еще более выгодные условия предлагают банки для энергоэффективных домов класса A. «Если год назад покупатель мог позволить себе кредит на 100 000 евро, то теперь эта сумма возросла до 115 000 евро», — сказала Осипова.
Хотя дальнейшее снижение Euribor предсказать сложно, близкие значения 6- и 12-месячных ставок указывают на грядущую стабилизацию, что может укрепить уверенность покупателей жилья: «Можно предположить, что многие люди долго откладывали решение о покупке, но бесконечно ждать нельзя – где-то жить все равно нужно».
Изменения 2026 года принесут облегчение
Хотя многие налоговые изменения уже вступили в силу, с 1 июля ставка налога с оборота повысится до 24%, а также вырастет акциз на бензин. По оценке Министерства финансов, его влияние в сочетании с повышением налога с оборота составит 6,3 цента на литр. Ежегодно повышается и акциз на табак, а с 2026 года на 10% вырастет и акциз на алкоголь.
Правительство, впрочем, планирует отменить так называемый налоговый горб. Это изменит правила расчета необлагаемого минимума, и все налогоплательщики в Эстонии смогут получать 700 евро необлагаемого дохода, пояснила Осипова. В 2026 году это приведет к увеличению прогнозируемого чистого дохода в среднем на 2,7%. Для лиц с годовыми доходами 25 200 евро и выше рост составит 7,1%, так как именно они раньше не могли воспользоваться необлагаемым минимумом.
Ранее ожидалось, что позитивное влияние отмены налогового горба будет снижено планируемым правительством временным налогом на оборону. Однако после изменений в коалиции этот налог был частично отменен. Если новых налогов введено не будет, в 2026 году у жителей Эстонии останется больше денег, что увеличит их способность брать жилищные кредиты. В зависимости от суммы кредита даже небольшой рост чистого дохода на несколько процентов может означать возможность взять кредит на тысячи евро больше.
Какие основные вызовы стоят перед покупателями жилья?
Одна из главных проблем – накопление достаточных средств для первоначального взноса. «Легче тем, кто уже приобретал жилье и воспользовался ростом цен на недвижимость. Они могут продать свое имеющееся жилье или использовать его как дополнительное обеспечение. Сложнее всего молодым людям, ищущим свою первую квартиру», – сказала Осипова.
Поскольку банки ожидают, что самофинансирование будет составлять 20% от стоимости жилья, в более крупных городах это может означать необходимость накопить от 10 000 до 30 000 евро, что может потребовать значительных усилий.
Однако с помощью государственной поддержки, такой как гарантия EIS (бывший KredEx), можно снизить первоначальный взнос до 10%. Осипова отметила, что в последние годы условия EIS улучшились, и семьи с тремя и более детьми могут снизить первоначальный взнос до 5%.
Также, если такая возможность имеется, при покупке первого жилья можно использовать в качестве дополнительного залога недвижимость, принадлежащую родителям: «В таком случае следует тщательно обдумать все обязательства, которые накладывает предоставление дополнительного залога как на молодых покупателей, так и на их родителей».
При покупке дома в сельской местности помогут EIS и MES
С проблемами сталкиваются и те, кто хочет приобрести жилье за пределами крупных центров притяжения, где стоимость недвижимости может быть недостаточной для получения банковского кредита как на покупку, так и на ремонт дома.
В связи с этим государство поддерживает создание жилья в сельской местности посредством Фонда развития сельской жизни (MES), предлагая дополнительный кредит, который помогает покрыть требования по самофинансированию. Сумма такого кредита может составлять до 50% от общей суммы, необходимой для жилищного кредита.
Помимо этого, поддержку в приобретении жилья в сельской местности оказывает EIS, который разработал специальное поручительство для жилищных займов в сельской местности. Его преимуществом является то, что сумма кредита может превышать стоимость имущества, так как недвижимость не обязательно должна предоставляться в залог банку – EIS сам поручается перед банком за залоговую сумму. В настоящее время такую возможность предлагает только Coop Pank.

Похожие статьи

Биржа
  • 01.04.25, 09:01
Хелениус делает ставку на недвижимость Украины: окончание войны приведет к буму экономики
Крупный инвестор с пестрым прошлым вкладывается в акции, связанные с послевоенным восстановлением Украины, и ждет подходящего момента, чтобы построить новые небоскребы в разрушенном Харькове.
Новости
  • 21.03.25, 10:13
В 2024 году жилье подорожало на 6,1%. Экономист: недвижимость остается слишком дорогой
По данным Департамента статистики, в 2024 году индекс цен на жилье повысился по сравнению со средним показателем 2023 года на 6,1%. В четвертом квартале 2024 года индекс поднялся на 3,6% по сравнению с тем же кварталом 2023 года, однако по сравнению с третьим кварталом 2024 года снизился на 0,7%.
Новости
  • 14.03.25, 10:01
Цены на недвижимость в Эстонии за 15 лет выросли втрое
Люди, купившие 15 лет назад дом в Таллинне за 300 000 евро, сейчас являются миллионерами только благодаря росту стоимости дома. Дом, купленный в Италии, напротив, со временем потерял бы в цене. Руководитель отдела розничных банковских услуг Luminor Baltic Танель Ребане проанализировал, что происходило на европейских рынках недвижимости за последние полтора десятилетия.
  • KM
Content Marketing
  • 10.03.25, 12:21
Решающим фактором в киберинцидентах становится немедленная доступность помощи
Все более сложные кибератаки заставляют предпринимателей задуматься, достаточно ли имеющихся у них мер кибербезопасности и что еще необходимо предпринять для скорейшего восстановления работоспособности систем в случае инцидента.

Сейчас в фокусе

Подписаться на рассылку

Подпишитесь на рассылку и получите важнейшие новости дня прямо в почтовый ящик!

На главную