OMX Baltic−0,46%269,56
OMX Riga0,18%875,39
OMX Tallinn−0,57%1 722,97
OMX Vilnius−0,24%1 042,44
S&P 5000,63%5 954,11
DOW 301,19%43 923,84
Nasdaq 0,18%19 000,42
FTSE 1000,79%8 149,27
Nikkei 225−0,85%38 026,17
CMC Crypto 2000,00%0,00
USD/EUR0,00%0,95
GBP/EUR0,00%1,2
EUR/RUB0,00%106,21

OMX Baltic−0,46%269,56
OMX Riga0,18%875,39
OMX Tallinn−0,57%1 722,97
OMX Vilnius−0,24%1 042,44
S&P 5000,63%5 954,11
DOW 301,19%43 923,84
Nasdaq 0,18%19 000,42
FTSE 1000,79%8 149,27
Nikkei 225−0,85%38 026,17
CMC Crypto 2000,00%0,00
USD/EUR0,00%0,95
GBP/EUR0,00%1,2
EUR/RUB0,00%106,21

04.01.23, 15:31

Арендная плата за жилье в Таллинне едва покрывает затраты инвесторов на ипотеку

Рост Euribor поставил арендодателей в сложное положение, стоимость аренды не всегда покрывает даже размер платежей по кредиту. ДВ посчитали, можно ли заработать в краткосрочной перспективе, купив в ипотеку квартиру в спальном районе Таллинна.

Дмитрий Фефилов

Перспективы покупки жилья на окраине Таллинна в кредит для инвесторов уже не выглядят так радужно, как прежде. Иллюстративное фото.

Арендодатели последние три года находились в подвешенном состоянии. Сначала коронавирус внес краткосрочную неразбериху, из-за чего в некоторых случаях стоимость аренды квартир резко пришлось снижать. А вскоре цены на квартиры стали расти быстрее, чем цены на аренду, что стало снижать доходность вложенного капитала арендодателей.

Сегодня мы наблюдаем обратный процесс – стоимость аренды выросла, а цены на недвижимость снижаются. Казалось бы, это должно благоприятно отразиться на доходности. Однако рост Euribor спутал все карты. Сегодня речь идет не столько о прибыли, сколько о способности покрывать расходы по кредиту за счет арендной платы.

Инвесторы много лет активно пользовались дешевыми деньгами и по возможности приобретали сдаваемый в аренду объект в кредит. Это была максимально простая и доступная широкому кругу инвесторов модель. При ставке Euribor в 0%, средней банковской марже около 2-3% и арендной доходности в пределах 6-8% чистая прибыль инвестора (уже с учетом уплаченного подоходного налога по ставке 16% для частного лица) при самофинансировании в 30% начиналась с 10-12%.

При этом чистый денежный поток, уже за вычетом расходов по кредиту, мог достигать половины от арендной платы. Если же в качестве первоначального взноса выступало залоговое имущество, а не живые деньги, то тут инвестор вообще мог «из воздуха» делать весомые суммы. Еще совсем недавно это была золотая жила для небольших частных инвесторов. Сегодня такая модель все еще остается жизнеспособной, однако доходность ее уже совсем другая, при значительно возросших рисках.