Покупка недвижимости: что такое скрытый дефект?

В первую очередь, согласно эстонскому законодательству, приобретение недвижимости регулируется строгими критериями. Переход права собственности происходит только в том случае, если между продавцом и покупателем заключено фактическое нотариально заверенное соглашение (так называемый вещный договор) и внесена соответствующая запись в крепостную книгу.

Эстонская правовая система также допускает возможность заключения обязательственной сделки (договора купли-продажи) до заключения нотариально заверенного договора, по которому продавец обязуется продать покупателю конкретное недвижимое имущество, то есть стороны обязуются заключить вышеупомянутое нотариально заверенное соглашение.

Следует, однако, учитывать, что, в отличие от договора купли-продажи движимого имущества, договор купли-продажи недвижимого имущества, или обязательственная сделка, также должен быть нотариально заверен. В противном случае такой договор считается ничтожным и, следовательно, с самого начала не имеет юридических последствий – то есть продавец не обязан продавать имущество.

Во-вторых, следует отметить, что в правовой системе Эстонии нет понятия «скрытый дефект»: вместо этого используется понятие соответствия условиям договора купли-продажи.

Недвижимое имущество может не соответствовать условиям договора на том основании, что оно не подходит для определенной, необходимой покупателю цели, которую продавец знал или должен был знать в момент заключения договора.

Такой недостаток может возникнуть, когда продавцу известно, что покупатель нуждается в недвижимости для определенной цели, однако именно с этим объектом недвижимости цель не достижима и конкретно не указана в договоре купли-продажи. Специальное назначение должно быть четко отличимо от обычного назначения товара.

В случае с недвижимостью обычным назначением является постоянное проживание (включая снос старого здания и строительство нового).

Особое назначение – это, например, приобретение покупателем недвижимости с целью ежедневного любования закатами. Если продавец осведомлен об этой цели и знает, что достичь ее невозможно, но не сообщает об этом покупателю, он нарушает договор. В такой ситуации можно говорить о несоответствии недвижимого имущества условиям договора.

Наличие положений закона, препятствующих использованию вещи, также представляет собой несоответствие условиям договора. О таком нарушении договора купли-продажи можно говорить, например, при отсутствии разрешения на эксплуатацию проданного здания или при наличии ограничений, связанных с охраной исторических памятников.

Иными словами, таким нарушением является прямо вытекающее из закона ограничение, которое либо существенно затрудняет целевое использование недвижимого имущества, либо полностью его исключает.

Проданное имущество не соответствует условиям договора и в том случае, если третье лицо имеет в отношении него право требования или иное право. Если договором не предусмотрено другое, право собственности на объект договора купли-продажи должно быть свободно от любых прав третьих лиц, которые могут препятствовать покупателю неограниченно осуществлять свое право собственности. Прежде всего, к таким правам третьих лиц относится наличие ипотеки, о которой покупатель по объективным причинам не знал. Поскольку о наличии ипотеки можно легко узнать из крепостной книги либо от нотариуса, который сообщает об этом покупателю при заключении вещного договора, то данный вид нарушения договора встречается довольно редко.

О несоответствии условиям договора можно говорить и в том случае, если свойства, объявленные до продажи, не соответствуют фактическим характеристикам. Например, по словам продавца, система отопления в доме или квартире находится в рабочем состоянии, а после продажи выяснилось, что она нуждается в капитальном ремонте. Или же вместо заявленных продавцом 100 квадратных метрах площадь недвижимости на самом деле составляет 90 квадратных метров.

Поэтому, если предоставленная до продажи информация отличается от фактических характеристик объекта недвижимости, считается, что проданный объект не соответствует условиям договора.

В общем случае под согласованными свойствами понимают свойства, которые были указаны в нотариально заверенном договоре купли-продажи или нотариально заверенном вещном договоре. Тем не менее, эстонское законодательство предусматривает, что информация о недвижимом имуществе, предоставленная в другой форме до продажи, становится действительной и после заключения вещного договора и внесения соответствующей записи в крепостную книгу. Это означает, что если сведения, указанные в объявлении о продаже, отличаются от фактических характеристик, недвижимость может быть признана не соответствующей условиям договора. Тот же принцип применим к информации, описанной, например, в электронных письмах или сообщениях.

Этого правила можно, однако, избежать, если включить в вещный договор оговорки, согласно которым факты, изложенные в договоре, будут являться окончательным соглашением между покупателем и продавцом, а все сказанное до заключения договора – не иметь юридической силы.

Продавец может попытаться защитить себя от различных претензий, включив в договор купли-продажи пункт о том, что недвижимость будет продана «как есть» – то есть покупатель осмотрел недвижимость до заключения вещного договора, осведомлен о ее состоянии и покупает недвижимость «как есть».

Однако, как показывает судебная практика, в таких случаях необходимо проводить различие между дефектами, которые очевидны при обычном осмотре, то есть недостатками, которые покупатель должен обнаружить при осмотре товара с той тщательностью, которую он должен был бы проявить, и скрытыми дефектами, обнаружение которых покупателем при таком осмотре не предполагается. В этом случае явные дефекты считаются согласованными характеристиками имущества, и их наличие не приводит к несоответствию имущества условиям договора купли-продажи, поскольку покупатель согласился приобрести вещь с такими дефектами без их специального указания в договоре.

Таким образом, все недостатки, которые не могут быть обнаружены при обычном тщательном осмотре, считаются скрытыми дефектами, которые представляют собой несоответствие договору – к примеру, плесень в вентиляции или окна, пропускающие дождевую воду.

Если между покупателем и продавцом нет специального соглашения о свойствах недвижимости, и покупатель не нуждается в ней для каких-либо специальных целей, соответствие недвижимости условиям договора оценивается по тому, пригодна ли она для обычного назначения. Оценка обычного назначения всегда связана с гражданско-правовым принципом, согласно которому обязательство должно быть исполнено как минимум в среднем качестве. Иными словами, обычное назначение недвижимости всегда заключается в беспрепятственном использовании объекта для постоянного проживания (включая снос старого здания и строительство нового), если иное не согласовано между покупателем и продавцом и если недвижимость не является особым видом недвижимости (например, летним домом). Исходя из этого, плесень в вентиляционной системе или окна, пропускающие дождевую воду, также представляют собой скрытый дефект, то есть несоответствие договору.