goBack
Меню
Поиск
Äripäev

Недвижимость в теплой стране: как получить кредит в Эстонии?

Фото: Eugen Wais/Scanpix

Представители банков объяснили, как получить кредит в Эстонии, если вы хотите вложить эти деньги в недвижимость за границей.

Пока на эстонском рынке недвижимости наблюдается некоторый застой, инвесторы обратили свои взоры на зарубежные активы. Наступившая осень так и намекает на покупку квартиры в солнечной стране. Такое решение может выполнить сразу несколько целей инвестора: стоимость недвижимости постоянно растет, есть возможность получать доход от аренды, а еще есть собственное место для приятного отдыха.

Существует как минимум три способа финансирования покупки недвижимости за рубежом: взять кредит в местном банке, обратиться в банк той страны, где находится недвижимость или попросить денег у знакомых и родственников. В этой статье мы расскажем о нюансах первого типа финансирования.

Залог – только эстонская недвижимость

Все опрошенные Äripäev банки сходятся на том, что кредит на недвижимость за рубежом – это не обычный жилищный кредит. Кроме того, обращаться в местные банки имеет смысл только в том случае, если при покупке зарубежной недвижимости в качестве залога вы используете недвижимость местную.

«Причина в том, что к залогу применяется законодательство страны ее нахождения, а поскольку мы не компетентны в законодательстве других стран, недвижимость, находящаяся за рубежом, в качестве залога не принимается», – поясняет Катлин Ватсель, руководитель отдела финансирования частных лиц LHV.

В Swedbank за кредитом на покупку недвижимости за рубежом могут обратиться как частные лица, так и компании. Для этих целей можно даже взять жилищный кредит, но залогом может быть только эстонская недвижимость, объясняет Анне Пяргма, руководящая отделом жилищного кредитования Swedbank.

В SEB для этих целей можно ходатайствовать об ипотечном кредите. Однако если заемщик хочет купить недвижимость с целью переезда на постоянное место жительства за границу, SEB финансирование не предлагает, говорит Силле Халланг, руководитель отдела частного банковского обслуживания.

Банк Coop выдает кредиты только гражданам Эстонии или тем, кто имеет здесь разрешение на проживание и работу. Банк позволяет брать кредит на недвижимость, которая находится за пределами Эстонии, например, в Европе, говорит руководитель направления жилищных кредитов Coop Карин Осипова.

В Bigbank клиент должен объяснить банку, почему он не обращается за кредитом в банк той страны, где хочет приобрести недвижимость. В остальном нет никаких серьезных ограничений, но опять же залогом должна быть эстонская недвижимость, говорит руководитель банка Йонна Пехтер.

Пехтер объясняет это так: кредит выдается в той стране, где работает банк и где он имеет лицензию на деятельность. «Например, если Bigbank не имеет лицензии во Франции, то кредит не может быть предоставлен клиенту, проживающему во Франции и покупающему жилье во Франции под залог недвижимости во Франции», – поясняет она.

Поэтому, если вы решили переехать, например, в Испанию, вам следует рассмотреть возможность получения кредита в испанском банке. Однако если в Испании покупается летний дом, а клиент планирует остаться резидентом Эстонии, то, по словам Пехтер, вполне оправданно обратиться в эстонский банк.

Как частное лицо или как фирма?

Coop готов выдавать кредиты как частным, так и корпоративным клиентам, но в обоих случаях, по словам Карин Осиповой, получатель кредита должен обладать достаточной платежеспособностью для его обслуживания.

«Нельзя сказать, кому легче получить кредит на покупку недвижимости за рубежом – частному лицу или компании. Для банка важно, чтобы риски были должным образом проанализированы и снижены по каждому выдаваемому кредиту», – добавила она.

«Сказать, кто с большей вероятностью получит кредит – частное лицо или компания, невозможно – это зависит и от частного лица, и от компании. В любом случае банк должен убедиться, что сделка понятна, прозрачна и что клиент имеет возможность обслуживать кредит», – согласна Йонна Пехтер.

Прийт Лопсик, руководитель отдела финансирования коммерческих банков Swedbank, отметил, что его банк не учитывает денежный поток от недвижимости за рубежом при обслуживании кредита.

Силле Халланг озвучила общий принцип, согласно которому компании, планирующие покупку недвижимости за рубежом, должны быть хорошо капитализированы и иметь сильный денежный поток от основной деятельности. По ее словам, размер кредита, который может быть предоставлен компании, будет зависеть в первую очередь от денежного потока от ее основной деятельности и рыночной стоимости недвижимости, находящейся в Эстонии.

Оценивают ли банки зарубежную недвижимость?

По словам представителей банка, при анализе кредита действуют те же принципы, что и при покупке недвижимости в Эстонии. По словам Анне Пяргма, важно, чтобы заемщик имел постоянный доход, достаточную платежеспособность, исправно выполнял существующие кредитные обязательства и имел собственное финансирование.

По словам Катлин Ватсель, LHV трактует кредит на приобретение зарубежной недвижимости как обычный кредит под залог недвижимости, только с другой целью. Документы нужны такие же, как и всегда: отчет об оценке залога и выписка с банковского счета, которую можно подать вместе с заявкой на кредит. Банку нет большой разницы, в какой стране приобретается объект, финансируемый за счет кредита. Клиент сам решает, что ему делать с кредитом.

Представитель Swedbank Прийт Лопсик отметил, что поскольку источником погашения кредита является свободный денежный поток, генерируемый компанией, работающей в Эстонии, а залог также находится в Эстонии, то у банка нет необходимости оценивать справедливую рыночную стоимость недвижимости, находящейся за пределами Эстонии, и риски, связанные с этим активом.

При покупке недвижимости за рубежом банки учитывают следующее:
– залог недвижимости, находящейся в Эстонии;
– максимальная ставка финансирования: 60-75% от рыночной стоимости недвижимости (в зависимости от банка);
– процентная ставка составляет от 2,5 до 4,2%.
Заемщик должен иметь:
– регулярный доход/денежный поток;
– достаточную платежеспособность для обслуживания кредита;
– собственное финансирование;
– существующие кредитные обязательства должны корректно выполняться.

В Bigbank нет ограничений по цели использования денег и исключений из условий кредитования. По словам Пехтер, стоимость активов, приобретенных за рубежом, оценивается только на предмет соответствия закону о противодействии отмыванию денег и финансированию терроризма. «Если сделка выглядит, как сделанная на рыночных условиях, то дальнейшего анализа не требуется», – пояснила она.

Coop не требует акта оценки зарубежной недвижимости. Однако он необходим для недвижимости, находящейся в Эстонии и используемой в качестве залога. Карин Осипова отмечает, что клиенты должны сами адекватно оценивать стоимость зарубежных активов, так как это позволяет снизить их собственные риски.

Более высокая ставка

По словам Осиповой, при покупке недвижимости за рубежом следует учитывать, что процентная ставка по кредиту может быть выше, чем, например, при покупке недвижимости в Эстонии. Следует также учитывать, что если в Эстонии, например, кредит на покупку жилья можно взять в размере не более 85% от рыночной стоимости залога, то для недвижимости за рубежом ставка составляет до 75%, т.е. максимальная сумма кредита значительно ниже по отношению к сумме залога. Точная ставка по кредиту, по его словам, всегда зависит от состояния и ликвидности самого залога.

В Luminor максимальная сумма кредита-идеи (т.е. выдаваемого на осуществление какого-либо проекта) составляет до 70% от рыночной стоимости залога. По словам Танеля Ребане, руководителя отдела по общению с клиентами Luminor, процентная ставка обычно составляет от 2,6 до 4,2% плюс Euribor, а максимальный срок погашения кредита – 20 лет.

По словам Прийта Лопсика из Swedbank, процентные ставки этого банка для предприятий в целом аналогичны ставкам для финансирования инвестиций в Эстонии. По кредитам на покупку жилья маржа составляет около 3%, сообщила представительница того же банка Анне Пяргма.

По словам Силле Халланг из SEB, банк руководствуется правилом, согласно которому сумма кредита может составлять до 60% от рыночной стоимости залога. Максимальная сумма кредита зависит от дохода заемщика, а также его других финансовых обязательств и повседневных расходов.

В Bigbank не уточнили конкретную ставку по кредиту, но Йонна Пехтер отметила, что ставки по кредитам на недвижимость за рубежом несколько выше, чем по жилищным кредитам.

По словам Катлин Ватсель из LHV, максимальный объем финансирования составляет 70% от рыночной стоимости залога, а ставка – от 2,5% до 4%.

По словам Анне Пяргма, по ощущениям, число людей, берущих кредиты на покупку недвижимости за рубежом, растет, но отдельной статистики по этому поводу у банка нет. Однако по сравнению с общим кредитным портфелем банка, эта цифра мала, сказала она.

«Поскольку приобрести недвижимость за рубежом можно с помощью кредита, выдаваемого на любые цели, точной статистики по этому поводу у нас нет», – признала и Йонна Пехтер из Bigbank.

Хотите всегда быть в курсе, что пишут ДВ на эту тему? Используйте Мой ДВ, выбирайте ключевые слова и получайте персональные оповещения!