Договор найма жилых помещений: срочный или бессрочный?

Закон позволяет требовать с нанимателя максимум в трехкратном размере пропорционально сумме найма жилого помещения за месяц. У нанимателя есть право вносить залоговую сумму в течение трех месяцев равными долями, при этом первая часть залога должна быть внесена после заключения договора найма.

Стороны часто забывают о требовании закона: наймодатель обязан депонировать сумму залоговой суммы в кредитном учреждении отдельно от своего имущества под проценты не ниже средней процентной ставки в Эстонской Республике. Проценты принадлежат нанимателю, и за их счет увеличивается размер залоговой суммы.

Наниматель может с согласия наймодателя заменить гарантийный залог другой равноценной гарантией. При этом гарантия должна в достаточной мере обеспечить исполнение обязательства, а в случае необходимости также уплату процентов и оплату расходов, а кредитор (в случае договора найма жилого помещения – наймодатель) должен иметь возможность для обращения гарантии без затруднений в деньги.

С позиции наймодателя заключение бессрочного договора найма жилого помещения более выгодно. Такой договор можно расторгнуть как в очередном порядке, так и при наличии исключительных обязательств.

При найме недвижимой вещи, жилого или коммерческого помещения каждая из сторон договора может отказаться от бессрочного договора найма с предупреждением об этом не позднее, чем за три месяца. Если сторонами договора оговорен более длительный срок отказа, то следует придерживаться этого срока.

Немаловажно и то, что при бессрочном договоре у наймодателя больше прав для увеличения суммы наемной платы. Закон гласит, что наймодатель жилого помещения обязан в письменно воспроизводимой форме уведомить нанимателя о повышении наемной платы не менее чем за 30 дней до повышения этой платы и мотивировать ее повышение. В уведомлении должны быть в ясной форме указаны:

1) пределы повышения наемной платы и ее новый размер;

2) с какого времени повышается наемная плата;

3) обоснование повышения наемной платы и соответствующие расчеты;

4) порядок оспаривания повышения наемной платы.

Нарушения требований к срокам уведомления и содержанию извещения может привести к спору по части увеличения платы найма и, как результат, к признанию повышения наемной платы недействительным.

Для нанимателя в определенном смысле более выгоден срочный договор найма жилого помещения. При срочном договоре наймодатель может расторгнуть его во внеочередном порядке только в исключительных случаях (например, при нарушении договора нанимателем). В то же время срочный договор прекращается наступлением срока. В этом случае при отсутствии согласия наймодателя продлить договор найма жилого помещения нельзя, и нанимателю придется искать новое жилье.

Важно отметить, что если по истечении срока действия договора найма наниматель продолжает пользоваться вещью, то считается, что договор найма превратился в бессрочный, если наймодатель или наниматель в течение двух недель не заявит другой стороне договора об ином. Течение срока для такого заявления начинается для нанимателя с момента окончания срока действия договора найма, а для наймодателя с момента, когда он узнал о том, что наниматель продолжает пользоваться вещью.

В случае отчуждения наймодателем недвижимой вещи (например, продажа или оформление договора дарения) после передачи ее во владение нанимателя, либо если собственник сданной внаем вещи сменился по иным причинам (например, отчуждении вещи в ходе принудительного исполнения или производства по делу о банкротстве), то вытекающие из договора найма права и обязанности наймодателя переходят к приобретателю вещи. Другими словами, договор найма жилого помещения остается в силе и после смены собственника помещения.

1. Более гибкий, чем срочный договор.

2. Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке с уведомлением не менее чем за три месяца.

3. Позволяет быстрее реагировать на изменяющиеся ситуации.

4. Дает преимущества наймодателю в случае с проблемным нанимателем.

5. Позволяет ежегодно увеличивать наемную плату.

1. Более ограниченный тип договора по сравнению с бессрочным контрактом.

2. Не может быть расторгнут в очередном и одностороннем порядке без уважительной причины.

3. Обе стороны представляют, до какого времени действует договор и учитывают это обстоятельство при составлении дальнейших планов.

4. Наймодатель при прекращении договора со спокойной совестью может поднять наемную плату при подписании нового договора на новый срок.

5. Определенный срок договора создает некоторую уверенность у наймодателя в гарантированном будущем на срок договора. Однако ничто и никто не может гарантировать, что наниматель окажется дисциплинированным в части оплаты суммы найма.

В случае существенного нарушения неденежного обязательства договором найма жилого помещения возможно предусмотреть неустойку (нарушение, в случае которого договариваются об уплате неустойки, должно быть точно определено, например, наниматель поселил в помещении лицо, не являющееся членом семьи, курит в жилом помещении или на нанимателя жалуются соседи), которая за одно нарушение может составлять до 10% от арендной платы за один месяц (а также от побочных расходов и расходов по содержанию и улучшению здания, в случае если последние по соглашению должен нести наниматель, в месяц), а в случае нескольких нарушений в комплексе, в общей сложности не более 20% от арендной платы за один месяц (а также от побочных расходов и расходов по содержанию и улучшению здания, в случае если последние по соглашению должен нести наниматель, в месяц).

Например, если наниматель платит только наемную плату (другими словами, дополнительные расходы несет наймодатель), и наемная плата составляет 500 евро, то размер одной неустойки не может превышать 50 евро.

Стороны могут договориться о более высокой ставке за неуплату, чем установленная законом (ставка, указанная в статье 94 Обязательственно-правового закона + 8% в год), но не более чем в три раза от установленной законодательством ставки за неуплату (ставка в настоящее время: 3 x 8% = 24% в год). Соответствующие соглашения должны быть заключены в форме, допускающей письменное воспроизведение.

Важно, что соглашение о неустойке при нарушении денежных обязательств со стороны нанимателя будет недействительным (например, если в договоре есть пункт, что за просрочку с оплатой наемной платы наниматель обязан выплатить наймодателю неустойку в сумме 1000 евро, то такой пункт будет недействительным, поскольку противоречит законодательству). Кроме того, в целях защиты нанимателя, наймодатель не может зачесть неустойку из залоговой суммы, а это означает, что наниматель обязан добровольно отдельно выплатить неустойку наймодателю, а если он этого не сделает, то наймодатель смело может обращаться в суд с требованием взыскания неустойки.