OMX Baltic−0,46%269,56
OMX Riga0,18%875,39
OMX Tallinn−0,57%1 722,97
OMX Vilnius−0,24%1 042,44
S&P 5000,55%5 949,58
DOW 301,17%43 917,23
Nasdaq −0,01%18 963,86
FTSE 1000,79%8 149,27
Nikkei 225−0,85%38 026,17
CMC Crypto 2000,00%0,00
USD/EUR0,00%0,95
GBP/EUR0,00%1,2
EUR/RUB0,00%106,1

OMX Baltic−0,46%269,56
OMX Riga0,18%875,39
OMX Tallinn−0,57%1 722,97
OMX Vilnius−0,24%1 042,44
S&P 5000,55%5 949,58
DOW 301,17%43 917,23
Nasdaq −0,01%18 963,86
FTSE 1000,79%8 149,27
Nikkei 225−0,85%38 026,17
CMC Crypto 2000,00%0,00
USD/EUR0,00%0,95
GBP/EUR0,00%1,2
EUR/RUB0,00%106,1

11.01.23, 09:12

Треть исчезла: бюро недвижимости переживают спад и ищут, на чем сэкономить

По сравнению с весной прошлого года количество сделок с недвижимостью сократилось примерно на 30 процентов. Это означает, что обороты у бюро недвижимости уменьшаются, а маклеры теряют объем работы.

Кристьян Кург

По словам главы 1Partner Kinnisvara Мартина Вахтера, известно, что за большим подорожанием наступит резкий спад.

По словам главы 1Partner Kinnisvara Мартина Вахтера, известно, что за большим подорожанием наступит резкий спад. Foto: Andras Kralla

По словам главы 1Partner Kinnisvara Мартина Вахтера, чрезмерное повышение цен в прошлом году послужило своего рода сигналом того, что количество сделок быстро снизится.

«Это все равно, что одолжить завтрашнее хорошее настроение под высокие проценты. Сейчас хорошо, что цены на недвижимость растут, но я знаю и то, что это закончится резким замедлением. Так оно и произошло на самом деле, все было предсказуемо», – сказал Вахтер.

По словам члена правления Domus Kinnisvara Vahendus Рандо Ванавески, об охлаждении рынка свидетельствовало снижение количества запросов, рост Euribor, а также более тесное сотрудничество между бюро недвижимости. В то же время, по его словам, не следует воспринимать текущую ситуацию слишком негативно. «В бюро недвижимости очень легко возникает ощущение, что сейчас количество сделок сильно упало и дела идут плохо».

Ванавески привел в качестве примера, что в декабре прошлого года в Харьюмаа было заключено на 29% меньше сделок по сравнению с декабрем 2021 года, но это еще не означает, что дела обстоят очень плохо. Следует учитывать, что до лета прошлого года рынок недвижимости был необычайно активен. По его словам, в прошлом году мы вернулись на уровень 2020 года по среднегодовому количеству сделок.

Количество сделок в Таллинне снизилось

Kuu	Tehingute arv 2021	Tehingute arv 2022	Muutus võrreldes eelmise aastaga
Jaanuar	768	716	-6,77%
Veebruar	786	714	-9,16%
Märts	1 006	880	-12,52%
Aprill	1 022	787	-22,99%
Mai	909	1 035	13,86%
Juuni	789	955	21,04%
Juuli	756	872	15,34%
August	722	883	22,30%
September	934	705	-24,52%
Oktoober	1 054	702	-33,4%
November	1 103	668	-39,44%
Detsember	1 075	814	-24,28%

Источник: Земельный департамент

Оборот идет в ногу с покупками

Поскольку большая часть оборота бюро недвижимости напрямую зависит от сделки купли-продажи, пострадал и он. По словам Вахтера и члена правления Uus Maa Яануса Лаугуса, оборот этих бюро снижался в том же темпе, что и сделки, т.е. упал на треть. Ванавески отметил, что, поскольку Domus сам занимается развитием недвижимости, падение оборота не было таким болезненным. «В широком плане год был вполне хорошим», – сказал Лаугус.

В то же время, по словам Вахтера, в потере трети оборота еще нет ничего страшного. Он напомнил, что во время кризиса 2008 года товарооборот упал на две трети. Кроме того, бюро недвижимости, возможно, не понесут существенные убытки по сравнению с предшествующим годом, поскольку в первом полугодии все еще было много сделок. «В целом год был неплохим», – сказал Лаугус.

Эмоциональные решения на рынке не принимаются.

Яанус Лаугус

член правления Uus Maa

По словам всех руководителей бюро, в последние месяцы падение остановилось. По словам Лаугуса, самыми слабыми месяцами для 1Partner оказались сентябрь и октябрь, после чего количество сделок стабилизировалось. По словам Ванавески и Вахтера, количество сделок в декабре даже немного увеличилось, но Вахтер предупредил, что в какой-то месяц один крупный проект может существенно исказить статистику.

Руководители бюро заметили, что в то же время никуда не делись те участники рынка, которым, например, нужен новый дом в связи с разводом или растущей семьей. «Эмоциональные решения на рынке не принимаются, может быть, это и есть те самые 30 процентов, – считает Лаугус. – На рынке есть деловые, работающие люди, которым просто необходимо сменить жилье».

По словам Лаугуса, даже сейчас на каждую квартиру найдется покупатель – если только будет установлена правильная цена. В случае квартир вторичного рынка о цене сейчас торгуются в пределах 10 процентов, а объявлением о продаже интересуются, если это жилье на 5 процентов дешевле, чем другие объявления на портале.

Агентства недвижимости ищут способы сэкономить

При этом все руководители подтвердили, что ищут места для сокращения расходов. В основном они готовы экономить на затратах на маркетинг.

«Я думаю, что на рынке недвижимости прошли те времена, когда бюро недвижимости без разбора выставляли каждый объект на всех порталах, расклеивали плакаты, словом, ловили рыбу лопатой», – сказал Ванавески. Сейчас, по его словам, предпринимаются целенаправленные меры по поиску покупателя на каждый объект недвижимости.

Сейчас происходит своего рода отсеивание, наверное, не все маклеры останутся.

Яанус Лаугус

член правления Uus Maa

По словам руководителей бюро, с окончанием периода бума, чтобы продать недвижимость, приходится прикладывать больше усилий, и роль маклера снова стала важной. По словам Ванавески, время высокого спроса и низкого предложения не было приятным для маклеров, поскольку люди могли легко продавать свои квартиры в социальных сетях.

Лаугус сказал, что, с другой стороны, 30-процентное снижение количества сделок означает, что теперь у маклеров стало меньше работы, и более слабые могут выпасть из конкуренции. «Сейчас происходит своего рода отсеивание, наверное, не все маклеры останутся», – сказал Лаугус.

По словам Вахтера, то же самое происходит и с оценщиками недвижимости.

Маклеры и оценщики обычно не работают в агентствах недвижимости, поэтому их доход полностью зависит от сделок, которые они могут заключить. Однако с точки зрения затрат это выгодно бюро, так как стоимость маклеров также падает пропорционально уменьшению количества сделок.

Долгое ожидание оценочного акта осталось в прошлом

По словам руководителя отдела оценивания Северо-Эстонского региона Arco Vara Кевина Калдма, у оценщиков явно стало меньше работы по сравнению с первой половиной прошлого года. Об этом свидетельствует тот факт, что если раньше для получения оценочного акта приходилось ждать 2-3 недели, то сейчас время ожидания сократилось до 2-3 дней.

Если во время бума покупатели недвижимости иногда платили более высокую цену, чем в оценочном акте, то сейчас, по словам Калдма, ситуация обратная. Оценщик основывает свою оценку недвижимости на прошлых сделках, когда цены были выше текущих. Поэтому, по словам Калдма, в настоящее время проводится больше сделок по более низкой цене, чем в оценочном акте.

Цену диктует покупатель

По словам Лаугуса, ситуацию на рынке недвижимости в данный момент явно диктует покупатель. «Всевозможные предложения, которые делает покупатель, уже не являются обидными. Все выслушивается, а потом обдумывается», – сказал Лаугус.

Исполнительный директор EfTEN Capital Вильяр Аракас на прошлой неделе упомянул, что, по слухам, цены на квартиры на вторичном рынке в горах Таллинна уже упали на 20%. По словам Лаугуса, это может быть реальным, потому что цены предложений упали на 10 процентов от максимума, но по договоренности сделки совершаются еще дешевле.

Однако Вахтер не верит, что цены в спальных районах Таллинна настолько упали. Он пояснил, что во время стремительного роста цен люди просто привыкли к тому, что к рыночной цене можно добавить 20%, и через некоторое время квартиру все равно будут покупать, когда подорожание достигнет этого уровня. Таким образом, Вахтер считает, что в нынешнем спаде 10 процентов — это реальное падение цен, а еще 10 процентов – оптимизм продавцов.

Новые проекты держат уровень

На рынке новостроек девелоперы по-прежнему держат цены на высоком уровне, несмотря на различные кампании. «Кажется, все договорились между собой, что мы его сохраним», – сказал Лаугус с легким смехом. Однако, по его словам, на рынке все чаще слышно, что застройщики приглашают клиентов на переговоры.

В то же время, по его словам, сохранение высоких цен может впоследствии оказаться ошибочным решением. До сих пор банки говорили, что постараются пережить кризис вместе с застройщиками. При этом он помнит, что в кризис 2008 года выиграл YIT, который в начале спада продал свой портфель подешевле.

«У других в трудные времена на руках остались тяжелые вещи, были трудные моменты. Но экономические спады всегда разные – нельзя сказать, что это единственная тенденция», – сказал Лаугус, добавив, что не удивится, если кто-то решит избавиться от своего портфеля.

По словам Вахтера, некоторые девелоперы сейчас могут оказаться в минусе со своими проектами, и в этом нет ничего экстраординарного. Скорее, по его словам, в последние годы сложилась неестественная ситуация, когда повышение цен компенсировало все ошибки застройщиков – будь то покупка слишком дорогого участка или прогнозирование слишком высокой цены продажи.

Однако, по словам Вахтера, девелоперы находятся в гораздо лучшем положении по сравнению с периодом накануне предыдущего финансового кризиса. По его словам, тогда, до кризиса, дома строились без учета покупателей, а сегодня ни один застройщик не берется за дело, пока не забронирована треть квартир. Строительство обычно длится полтора-два года, и даже если у застройщика уже сейчас возникли сложности с продажами, то, скорее всего, больше половины квартир уже продано.

Черный сценарий – цена квадратного метра упадет до средней зарплаты

По словам директоров бюро недвижимости, что будет дальше происходить на рынке недвижимости, во многом зависит от того, что будет с войной в Украине, процентными ставками, состоянием экономики... переменных здесь много. При этом все трое верят и в оптимистичный сценарий, подразумевающий, что все негативные эффекты постепенно ослабеют, а экономика и рынок недвижимости не упадут в глубокую яму.

По словам Вахтера, еще слишком рано оценивать, насколько глубокое падение цен может ожидать рынок недвижимости. При этом он уверен, что оно не будет равномерным на всем рынке. Таллиннский вторичный рынок квартир является наиболее конкурентным и наиболее быстро реагирует. Ситуация на рынке новостроек во многом зависит от региона. По словам Вахтера, более уязвимы Хааберсти и волость Раэ, где больше строящихся объектов. Падение цен может коснуться и элитной недвижимости.

По словам Лаугуса, вторичный рынок во многом компенсировал падение цен, сделки уже совершаются с 20-процентной скидкой. Что касается новостроек, он видит, что снижения нет, но цены на новые квартиры должны меняться в том же темпе, что и на старые. «Думаю, если будет 20-процентная коррекция, то интерес восстановится», – сказал Лаугус.

В то же время, по его словам, может случиться так, что падение продолжится. По словам Лаугуса, аналитики Uus Maa в своих самых негативных сценариях предполагают, что средняя стоимость квадратного метра всех квартир в Таллинне упадет до уровня средней заработной платы, которая в настоящее время составляет около 1700 евро. Однако сам Лаугус в такое большое падение цен не верит.