В Пыхья-Таллинне планируют построить тысячи новых квартир

В Пыхья-Таллинне строят четыре новых крупных жилых квартала, а в ближайшие годы начнётся работа над ещё одним. Всего будет построено свыше 3000 квартир и множество коммерческих площадей. Откуда берётся уверенность девелоперов в успехе этих проектов?

Fund Ehitus занимается перестройкой Коплиских линий, Endover строит лофты в квартале Вольта, BLRT и Merko объединили силы для развития района порта Ноблесснер, а Hepsor kinnisvara вместе с Tolaram grupp построили Sitsi Õunaaed – жилой район с яблоневым садом на территории бывшей Балтийской мануфактуры.

Предприятие Seaside Development, которое принадлежит Хейти Хяэлю, Хейки Юхани Сойну и Мехису Румпу, в ближайшие годы построит 1300 квартир, детский сад на 120 мест и коммерческие площади на территории завода Крулля (рядом с кварталом Volta).

В добавок к вышеназванным крупным проектам был построен ряд зданий между деревянными домами Каламая и Пельгулинна, а также между панельными зданиями Пельгуранна и Копли.

Весной прошлого года Fund Ehitus начал строительство нового квартала на Коплиских линиях. Там появятся три новых дома по 25 квартир и ещё 18 домов по семь квартир, из которых часть составляют реновированные здания, а часть - новые.

«Первый дом с 25 квартирами будет готов уже в ближайшие месяцы, и первые жильцы смогут въехать в него уже этим летом. К концу года будут готовы большинство домов по улице Сепа и первый этап променада вместе с детской площадкой», - сказала руководитель по развитию проекта Оливия Маймре.

На полуострове Копли будет построен променад и торговый центр, а также офисные и коммерческие площади. «Параллельно с проектом, реализуемым Fund Ehitus, город в данный момент также занимается проектированием планировки парка Касе, где запланированы различные детские площадки и площадки для выгула собак», - сказала Маймре.

Она отметила, что интерес людей к Коплиским линиям велик. Даже настолько, что в солнечные выходные строители были вынуждены прогонять интересующихся, заблудившихся между старыми домами. Интерес отражается и на продаже. «Честно говоря, интерес клиентов превзошёл наши ожидания, из 75 квартир первых трёх домов на данный момент свободны лишь три», - заметила руководитель проекта. По её словам, конкурентное преимущество проекту Коплиских линий придаёт также и более низкий уровень цен.

По словам директора по продажам Endover Марко Мянниметса, спрос на недвижимость в Пыхья-Таллинне в ближайшие годы будет расти.

«Району придаёт ценность то, что новые кварталы развиваются с нуля. Это позволяет создать новую жилую среду в соответствии с современными требованиями и тенденциями в области архитектуры», - пояснил Мянниметс.

Квартал Вольта так же, как и район порта Ноблесснер, предлагает квартиры высокой ценовой категории - цена за квадратный метр начинается от 2200 евро. «Пыхья-Таллинн не отличается от других частей города, рынок работает, и уровень цен, скорее, стабилен», - сказал Мянниметс.

В пример он привёл пентхаусы. «В их случае важны уникальные свойства продукта, и возникает сравнение с похожими объектами по всему Таллинну, а не только внутри района Пыхья-Таллинн», - пояснил он, добавив, что жилые площади более высокого ценового класса пользуются высоким спросом. По мнению Мянниметса, опасности избыточного предложения он не видит.

Одним из первых реализованных проектов в Пыхья-Таллинне стал квартал Sitsi Õunaaed.

«Там четыре дома, два их которых - это квартирные дома, предназначенные для продажи, а два других предназначены для аренды», - пояснил глава Pindi Kinnisvara Пеэп Сооман, отвечавший за продажу квартир этого проекта. По словам Соомана, к настоящему моменту практически все квартиры проданы.

По оценке Пеэпа Соомана, конкурентная ситуация на рынке жилья напряжённая во всей столице. «Новых проектов много, и сейчас много покупают», - сказал он. С другой стороны, цены на строительство и стоимость земельных участков под проекты также имеют тенденцию к быстрому росту, и прибыль девелоперов в этой ситуации зачастую не так велика.

По словам Соомана, девелоперам для сохранения конкурентоспособности нужно комплексно развивать всю жилищную зону, поэтому наибольшую прибыль на рынке имеют именно более мощные девелоперы, у которых есть возможность строить целые кварталы вместе с коммерческими площадями и возможностями для досуга. Все это вытесняет небольшие компании, которые строят один-два жилых дома.

Больший объём проекта означает и более долгий срок его развития. Поэтому разработка кварталов распределена на несколько этапов, и каждая фаза проекта начинается в зависимости от рыночной ситуации. Так девелоперы стараются снизить риски. Сооман заметил, что нельзя знать наверняка, что произойдёт с экономикой и покупательной способностью потребителей через полтора года.

По словам Соомана, ценовой войны в Пыхья-Таллине не наблюдается и вряд ли в ближайшее время в этом районе может возникнуть ситуация, при которой предложение превзойдёт рыночный спрос.

Но это не означает, что избыточное предложение в Таллине не может возникнуть в принципе. Под особенным ударом, по его оценке, находятся жилые площади, создаваемые в районе порта. «Если цена квадратного метра превышает 3300 евро, то стоимость всей квартиры будет составлять уже более 200 000 евро, и более разумных альтернатив среди новых проектов возникает на рынке недвижимости всё больше», - считает Сооман.

Если оставить в стороне особенно дорогие жилые площади то, по словам Соо­мана, рост цен на недвижимость на самом деле был разумным. Например, на рынке старых панельных домов, по словам Соомана, самый резкий рост цен был в период 2013 –2015 годов. После этого ежегодный рост составлял около трёх процентов. «В случае новых проектов действительно рост был более быстрым, но там в игру вступает растущая цена на строительство и строительный рынок, вышедший из-под контроля», - сказал он.

Сооман также обратил внимание, что рост цен на новую недвижимость не стоит оценивать по цене за квадратный метр. «Больше не строят 80-метровые трёхкомнатные или 60-метровые двухкомнатные квартиры, а согласно тренду, пришедшему из Северных стран, сейчас строят определённое количество комнат, а не квадратные метры», - сказал Сооман.

Поэтому семья из четырёх человек, которая раньше выбрала бы двухкомнатную квартиру площадью от 80 до 100 квадратных метров, скорее, заинтересуется более маленькими по площади четырёхкомнатными квартирами.