Новый стандарт требует внимания

Предприятия, которые при составлении годовых бухгалтерских отчетов исходят из международных стандартов финансовой отчетности (МСФО, IFRS), должны не позднее 1 января 2018 года принять к использованию новый стандарт, регулирующий отражение доходов от продаж, IFRS 15 «Выручка по договорам с покупателями».

Значительное влияние на строительство и недвижимость

Новый стандарт влияет на все без исключения предприятия, составляющие годовые бухгалтерские отчеты согласно МСФО. Количество публикуемой информации относительно дохода от продаж заметно увеличится, а на многих предприятиях могут измениться также принципы учета дохода от продаж.

Строительство и девелопмент недвижимости являются той отраслью, на которую значительно влияет IFRS 15, так как там распространены долгосрочные договора об оказании услуг, которые начинаются в одном году, а заканчиваются в следующем.

Влияние может быть одинаково значительным как для строителей сооружений и зданий, девелоперов, так и для исполнителей строительных работ.

Условия метода степени готовности

Самое значимое изменение заключается в том, что по действующему сейчас стандарту дохода от продаж  IAS 11 отражение дохода от продаж по методу степени готовности обязательно. Но  IFRS 15 разрешает отражать доход от продаж в течение исполнения договора только в том случае, если выполняется хотя бы одно из следующих условий.

Во-первых, покупатель получает и потребляет блага одновременно с оказанием услуги. Такой услугой, например, является транспорт.

Во-вторых, покупатель во время получения услуги контролирует имущество, которое по договору строится или улучшается.

В-третьих, продавец строит имущество, у которого нет альтернативного применения, и у него есть право в любой момент времени получать оплату за оказанную до сих пор услугу. Стоит заметить, что у продавца должно быть право получать оплату, которая компенсирует связанные с оказанием услуги расходы и обеспечивает разумный маржин прибыли даже в том случае, если договор может быть прекращен раньше срока по не зависящим от него причинам. Значительную роль в этом играет и законодательство страны нахождения предприятия.

Отражение дохода от продаж может быть отсрочено

Например, на практике доход от продаж строящихся квартир отражается обычно тогда, когда с покупателем заключен нотариальный договор вещного права и квартира передается клиенту. В зависимости от условий договора может возникнуть возможность отразить часть дохода от продаж уже при заключении обязательственно-правового договора, а оставшуюся часть – в ходе строительства квартиры.

Так, применение IFRS 15 может стать причиной того, что по части договоров продажи надо будет вместо метода степени готовности отражать доход от продаж в определенный момент времени или наоборот. В результате этого отражение дохода от продаж может быть раньше или позже.

Значительно изменение касается также метода измерения степени готовности. IAS 11 в этом плане развязывает руки, разрешая, например, использовать метод расходов, то есть отношение сделанных расходов к общим расходам договора. Согласно IFRS 15, предприятие при выборе метода должно также принимать во внимание характер услуги и ее реальный переход клиенту.

Если использовать метод расходов, то IFRS 15 не разрешает включать в расходы по исполнению договора непредвиденные затраты, связанные с потерями материала, расходы на рабочую силу и прочие, которые не способствуют напрямую выполнению договора. Распространенный метод контрольных точек (milestone), то есть физической готовности, также может быть непригоден, если между контрольными точками существуют большие интервалы.

Изменения могут означать, что строительные предприятия должны будут изменить методы определения степени готовности незаконченных договоров. Это, в свою очередь, повлияет на период отражения доходов от продаж.

В дополнение к этому есть много других изменений, которые могут значительно повлиять на отражение дохода от продаж.

Количество публикуемой информации увеличится

Количество публикуемой информации о доходах от продаж заметно увеличится. Если сейчас доход от продаж показывается по географическим регионам и относительно товаров-услуг, то в будущем может быть необходимо показывать его по группам клиентов, типам договоров и т.п.

Предприятия также должны будут публиковать, какая часть от суммы сделок по незаконченным договорам не отражена как доход от продаж, когда она будет отражена как доход и все значимые оценки и решения, принятые при применении IFRS 15.

Часть публикуемой информации может показаться слишком чувствительной с точки зрения бизнеса, но, согласно стандарту, это не может быть достаточной причиной, чтобы не раскрывать информацию. Новые требования не обязательно должны предприятиям понравиться и обязательно вызовут много обсуждений на тему того, что публиковать.

Статья вышла в мартовском выпуске специального издания «Недвижимость»