Как ведется работа над сложными проектами по реконструкции?

Главным подрядчиком строительных работ, завершившихся этой весной, стал консорциум компаний Ehitustrust AS и KRC Ehitus OU. Председатель правления Ehitustrust AS Кайдо Сомелар отметил, что его фирма имеет опыт сотрудничества и с архитектором, и с заказчиком работ, так что стороны уже успели изучить почерк своих партнеров по консорциуму. Это помогло не тратить энергию впустую и добиться хороших результатов.

«Для реконструкции старой части торговых площадей (15 000 квадратных метров) мы полностью снесли всё, что было внутри здания. Согласно архитектурному решению, мы также сняли половину крыши, усилили металлические конструкции, укрепили имеющийся фундамент и залили новый», - прокомментировал Сомелар объем работ по реконструкции центра. «Мы приступили к реконструкции старой части прошлой осенью, планируя завершить работу над зданием к концу года. И нам это удалось».

Воздух и пространство

По словам Сомелара, благодаря подъему крыши в здании удалось реализовать интересное архитектурное решение несущей конструкции, выполненное из клееной древесины. По проекту крыша опирается на высокие балки, напоминающие деревья, кроны которых эффектно расширяются к потолку. «Скажу честно, поначалу объем работ показался нам нереальным и в какой-то момент мы подумали, а есть ли в этом вообще смысл. Однако при виде готового здания, наполненного воздухом и открытым пространством, мы поняли: все усилия были не напрасны», - поделился своими сомнениями и успехами глава строительной компании.

Эффект наполненного воздухом открытого пространства также создается благодаря применению на внутренних фасадах торговых площадей безрамных стекол высотой 5,4 метра. «Данное решение обеспечивает превосходный дизайнерский эффект, а ощущение простора позволяет посетителям чувствовать себя комфортно».

Клееная древесина использовалась как в несущих конструкциях, так и в других элементах нового комплекса - в основном, в оформлении различных поверхностей. Как вспоминает Сомелар, вся команда была готова использовать в своей работе древесину, однако главным поводом послужило соответствующее предложение со стороны компании-заказчика Astri Grupp. Перед началом реконструкции старая часть была расширена за счет новой двухэтажной пристройки. Сейчас большая часть площади второго этажа отводится под мультиплекс Apollo Kino, насчитывающий шесть кинозалов и 1000 посадочных мест. Фирма-оператор задалась целью открыть кинотеатр, оборудованный самой крутой техникой в масштабах всей Европы, и по словам Сомелара, именно такой кинокомплекс они и построили. «Ключевым вопросом для строительных фирм являлась разработка корректных решений для всех конструкций, стен и перекрытий, чтобы обеспечить их звукоизоляцию и непроницаемость ко звукам, поступающим извне», - пояснил Сомелар и добавил, что на данном этапе строительства их надежным партнером выступила акустическая компания Akukon OU. Несколько упростить процесс строительства кинотеатра также позволил уже имеющийся опыт сотрудничества фирмы Ehitustrust с тем же оператором в городе Пярну.

 

Пыль как источник проблем

Для объединения старой и новой части будущего комплекса в первую очередь были укреплены уже имеющиеся фундаменты старой части и залиты новые. «Сначала мы возвели конструктивные узлы, потом построили торговые площади на первом этаже в новой части. Там же расположилась временная клиентская зона. После завершения работ над фасадом старого здания, мы также построили там арендные площади вплоть до новой части и окончательно доработали финальную клиентскую зону». Именно так Сомелар описал порядок проведения строительных работ, представляющих собой достаточно сложную задачу с точки зрения техники и логистики.

По оценке Сомелара, главная задача в процессе выполнения сложных процессов в действующем торговом центре - это свести к минимуму проведение работ в местах передвижения людей. Если подобных ситуаций не избежать, то здесь главное внимание нужно уделять требованиям к безопасности. «Основная проблема при ведении строительных работ в торговых центрах – это пыль, которая проникает буквально всюду. Мы постарались как можно эффективно решать данную проблему, однако нам еще есть куда стремиться».

Наряду с возведением торговых площадей, строительный тендер также включал в себя постройку площадок и дорог, а также работы по благоустройству. Относящийся к тому же торгово-развлекательному комплексу ледовый холл открылся уже в прошлом году. Кроме того, в ходе расширения при торговом центре появилось новое семиэтажное здание, где расположился отель площадью 3000 кв.м., а на седьмом этаже разместился офис компании Astri Grupp.

Сомелар признался, что в работе над таким крупным строительным объектом, конечно, не обошлось без заминок и непростых моментов, в целом характерных для подобных процессов. Скажем, пришлось несколько понервничать из-за смены первоначального арендатора для практически готовой арендной площади, что фактически означало переделывание уже завершенных работ. «К счастью, нам всегда удавалось обсуждать подобные моменты, так что тут всё прошло гладко. Также были сложности с поставкой некоторых материалов (к примеру, в Эстонии трудно найти железобетонные элементы), и с рабочей силой тоже есть проблемы», - прокомментировал свои трудности Сомелар, при этом отметив, что в сравнении с Lounakeskus, период сдачи других аналогичных крупных объектов проходил еще тяжелее и потребовал еще больше нервов.

«Здесь было много арендаторов, и каждый со своими требованиями. К тому же работа по расширению и реконструкции торгового центра сама по себе достаточно сложна и с технической, и с логистической точки зрения.  С учетом всех этих факторов наша команда работала как единое целое, и субподрядчики успешно справились со своими обязательствами. В противном случае добиться по-настоящему хороших результатов просто невозможно», - подтвердил он.

Успешный девелоперский проект начинается с клиента.

Новый торгово-развлекательный комплекс Lounakeskus в Тарту

 

Застройщик: консорциум Ehitustrust AS и KRC Ehitus OUАрхитектурное бюро: AB Peil OUЗаказчик: Astri GruppОбщая площадь новой постройки: около 38 000 кв.м.В дополнение к уже имеющейся площади (15 000 кв.м.) было возведены новые строения общей площадью около 23 000 кв.м.В пристроенной части комплекса площадью 3000 кв.м. располагается отель на 72 номера.Двухэтажная парковка площадью 9000 кв.м. была построена из пост-напряженного бетона.Построено 24 000 кв.м. дорог и площадок.

Как ведется работа над сложными проектами по реконструкции?

 

Председатель правления Ehitustrust AS Кайдо Сомелар поделился некоторыми полезными советами на примере успешного завершения сложного проекта по строительству и реконструкции торгово-развлекательного центра Lounakeskus в Тарту.

Добиться хороших результатов можно только единой командой. Застройщик и заказчик должны быть в одной лодке и одинаково представлять себе цель проекта.

Неплохо, если ресурс рабочей силы будет слегка перенасыщен. Только так вам удастся без потерь увеличить нагрузку в критические моменты ближе к сроку сдачи проекта. Хорошо, когда в вашей команде существует какой-то запас прочности. Если люди постоянно работают на пределе своих возможностей, у них больше не останется сил на дополнительный рывок.

Все препятствия преодолеваются намного легче, если на одном отрезке работ вы ведете сотрудничество с несколькими партнерами.

Вся строительная компания должна быть связана с проектом. Завершение работы над объектом – это головная боль не только команды, непосредственно занятой на данном объекте, а дело всего предприятия, вплоть до правления и его председателя.

Если мы говорим о более длительном процессе, имеет смысл разнести промежуточные сроки по времени. Это позволит разделить нагрузку и по мере приближения каждого дедлайна максимально сконцентрироваться на завершении конкретного этапа. «Скажем, срок сдачи отеля мы по собственной инициативе перенесли на более ранний период, чтобы сконцентрироваться на одной задаче за раз», - поделился своим опытом Кайдо Сомелар.

Autor: Лаури Леэт [email protected]