Как продать недвижимость, полученную по наследству?

Длительность процедуры наследования зависит от размера и сложности наследства. Среди прочего и от того, сколько наследников и насколько легко с ним вступить в контакт. В большинстве случаев процедура наследования длится 1-3 месяца, но производство может по времени и затянуться.

Согласно действующему закону о наследстве, наследник не обязан принимать наследство, а наследство переходит наследнику автоматически. Если наследник желает отказаться от наследства, то для этого он должен предоставить нотариусу заявление в течении 3 месяцев. По истечению 3 месяцев считается, что наследник принял наследство - даже в том случае, если он утверждает, что не знал о статусе наследника. Для начала процедуры наследования наследник должен обратиться к нотариусу и тогда нотариус начинает делопроизводство. Без начала делопроизводства и обращения к нотариусу человек не может совершать сделки с недвижимостью, так как акт наследования не совершён.

Поэтому в первую очередь надо обратиться к нотариусу и предоставить заявление о начале процедуры наследования, после чего нотариус начинает делопроизводство, выявляет возможных наследников и проверяет в реестре наследования наличие завещания. Также нотариус делает запрос в разные реестры и банки, чтобы выяснить финансовое положение завещателя. После чего нотариус составляет свидетельство о наследстве, подтверждающее права наследников на наследство. После выдачи нотариусом свидетельства, наследник может предоставить отделу недвижимости заявление об исправлении в крепостной книге или можно попросить нотариуса о предоставлении данного заявления.

Если наследников много

Если наследников много, то они получают недвижимость в совместное имущество. Это значит, что нет конкретного обозначения по части размеров частей, принадлежащих владельцам, и сделки с недвижимостью владельцы могут совершать только вместе. Ни один из наследников не может осуществить продажу недвижимости. Проблемы возникают тогда, когда наследники не приходят к соглашению о том, что делать с имуществом дальше - часто является проблемой то, что один наследник желает отчудить недвижимость, а другой хочет продолжать пользоваться ею. Также в случаях многих наследников важно не откладывать процесс продажи недвижимости - на практике были случаи, где один из наследников был согласен на продажу имущества, но пока продажа откладывалась он умер, из-за чего необходимо начинать новый процесс наследования, что отодвигает продажу ещё дальше.

У наследников же есть возможность при делении недвижимого имущества заключить договор, которым заканчивается совместное пользование и имущество делится между наследниками

 

Если имущество обременено

По части долгов важно заметить, что при принятии наследства, наследник должен выполнять и обязательства завещателя. Поэтому в случае обременённого имущества есть несколько вариантов - наследник может отказаться от наследства или же принять его и ходатайствовать на его инвентаризацию, чтобы выяснить размер обязательств. При инвентаризации наследованного имущества выясняются точные долги по имуществу и прочему, и в таком случае обязательства наследника ограничены стоимостью наследованного имущества. Если при инвентаризации выясняется, что стоимость имущества не покрывает всех долгов, то наследник должен предоставить заявление о банкротстве наследованного имущества. Поэтому, в конкретных случаях, вместо отказа от наследства, если не известен размер долгов, разумно принять наследство и сделать инвентаризацию наследованного имущества для выяснения обязательств.

Ели наследник желает продать недвижимость, то он может обременяющий кредит оплатить досрочно - об этом банк необходимо оповестить за 3 месяца.

Если выясняются иные преграды

Одной из проблем являются ситуации, при которых наследников много, и они не приходят к общему мнению, что делать с наследованным имуществом. Также на практике проблемными случаями были наследование несовершеннолетних - в таких случаях для совершения сделок с недвижимостью необходимо разрешение суда. В таком случае суду необходимо объяснить, почему недвижимость необходимо продать и является ли сделка выгодной для несовершеннолетнего лица. Проблемными были, в первую очередь, случаи, при которых родители предполагали, что их согласия достаточно и только у нотариуса выяснялось, что для сделки необходимо согласие суда.

Вопросы о налогах при наследовании

Налога на наследство в Эстонии нет. Налогом не облагается принятие наследства, как резидентом, так и не резидентном.

Некоторые освобождения от налогов можно применить и при наследовании имущества от ПФЛ, при условии, что деятельность ПФЛ будет продолжена наследником. В этом случае наследство не переходит в частное имущество и нет необходимости в налогообложении.

Если наследованное имущество продавать, то налогом облагается не вся стоимость, поскольку сначала надо вычесть цену, по которой недвижимость была приобретена. Из-за последних изменений в законе о подоходном налоге наследник может вычесть из стоимости сделки свои расходы. Начиная с 01.01.2015 нельзя учитывать расходы завещателя на приобретение недвижимости. Поэтому, наследник совершает различные траты, связанные с недвижимость и сохраняет документацию, тогда позже их можно вычесть от стоимости сделки продажи до расчёта подоходного налога.

У предприимчивого наследника есть возможность использовать наследованное имущество в коммерческой деятельности, делая за счёт него неденежный взнос в ТОО. Неденежный взнос не облагается налогом, если перед этим пайщику не была выплачена стоимость продажи. В этом случае наследник может начать предпринимательскую деятельность и получать доход через фирму, что значит, что этот доход не облагается налогом сразу и доход можно использовать дальше для развития коммерческой деятельности. При выплате данного дохода в виде дивидендов, необходимо заплатить всё же подоходный налог, так же при ликвидации и пр.

Позволяет отложить налоговое обязательство на неопределённый срок. Так же расходы, связанные с недвижимость, являются расходами фирмы и их можно оплачивать с фирменного счёта. Использование имущества в личных целях провоцирует риск налогообложения и может вызвать много вопросов к ТОО.

Если наследуется жилое помещение, то с налоговой точки зрения наследнику разумно использовать недвижимость, как место жительства, тогда продажа вообще не облагается налогом. Здесь стоит помнить, что освобождение от выплаты налогов есть только раз в два года.

Комментарий руководителя Тартуского отделения Aro Vara Тарво Тамме:

В агентство недвижимости довольно часто обращаются по части продажи квартиры или дома, полученного по наследству.

Иногда выясняется, что наследники не были у нотариуса или производство наследования не начато, по этой причине недвижимость продать невозможно.

Если наследников много, то были случаи, когда наследники ссорились, из-за деления имущества и маклер должен был очень деликатно проводить переговоры по части условий продажи.

Нет смысла начинать продажу раньше, чем производство наследования завершено, так как не известно сколько может длиться процесс и каков конченый список наследников.

Расходы, связанные с процессом наследования

Начало производства наследования - 63,90 евро. Расходы, связанные с наследованием недвижимости, не зависят от её стоимости.

Принятие наследства - 65,15 евро

Отказ от наследства - 6,35 евро

Выявление наследников и передача свидетельства о наследстве - 102,25 евро

Также, если наследников невозможно выявить, то нотариус может сделать дополнительные действия - провести производство призыва (25,55 евро), а также сделать дополнительные запросы о правах и обязанностях наследника (12,75 евро).

По материалам адвокатского бюро LMP