OMX Baltic−0,46%269,56
OMX Riga0,18%875,39
OMX Tallinn−0,57%1 722,97
OMX Vilnius−0,24%1 042,44
S&P 5000,55%5 949,58
DOW 301,17%43 917,23
Nasdaq −0,01%18 963,86
FTSE 1000,79%8 149,27
Nikkei 225−0,85%38 026,17
CMC Crypto 2000,00%0,00
USD/EUR0,00%0,95
GBP/EUR0,00%1,2
EUR/RUB0,00%106,1

OMX Baltic−0,46%269,56
OMX Riga0,18%875,39
OMX Tallinn−0,57%1 722,97
OMX Vilnius−0,24%1 042,44
S&P 5000,55%5 949,58
DOW 301,17%43 917,23
Nasdaq −0,01%18 963,86
FTSE 1000,79%8 149,27
Nikkei 225−0,85%38 026,17
CMC Crypto 2000,00%0,00
USD/EUR0,00%0,95
GBP/EUR0,00%1,2
EUR/RUB0,00%106,1

17.11.23, 17:00

Тыну Тоомпарк о рынке недвижимости: нужно быть в автобусе, следующем к прибыли

По словам Тыну Тоомпарка, не стоит ждать быстрого роста цен на рынке недвижимости следующей весной, но он дал советы инвесторам, как оказаться в нужном месте в нужное время.

Яна Сааркоппель

Как отмечает аналитик по недвижимости Тыну Тоомпарк, на фоне низкой активности сделок с недвижимостью уже есть сообщения, что застройщики будут щедро брать на себя возникающие с нового года расходы по налогу с оборота, чтобы привлечь покупателей.

Как отмечает аналитик по недвижимости Тыну Тоомпарк, на фоне низкой активности сделок с недвижимостью уже есть сообщения, что застройщики будут щедро брать на себя возникающие с нового года расходы по налогу с оборота, чтобы привлечь покупателей. Foto: Andras Kralla

«Совершенно нормально оказаться на автобусной остановке раньше, до того, как придет ваш автобус и увезет в страну больших прибылей», – сказал аналитик по недвижимости Тыну Тоомпарк в передаче «Час инвестора Тоомаса». По мнению Тоомпарка, если компания хорошо управляется и все работает, не имеет значения, на скольких автобусах инвестор доедет в страну прибыли, главное, чтобы он вообще был в автобусе.

Хотя результаты компаний, торгующихся на бирже в секторе недвижимости, все еще говорят о проблемах на рынке, Тоомпарк полагает, что самые стабильные из них в какой-то момент позволят инвесторам хорошо заработать и «поднимут нос над водой».

Однако трудное время в экономике вызвало трудности у некоторых компаний на бирже.

Текущие показатели

Merko Ehitus – выручка от продаж выросла на 28% в этом году по сравнению с прошлым, а чистая прибыль – на 91%.

Hepsor – выручка в третьем квартале увеличилась в 9 раз по сравнению с предыдущим периодом. В обновленном прогнозе компания ожидает снижение выручки от продаж, при этом прибыль по итогам года ожидается на 1 миллион евро больше.

Nordecon – пока год характеризуется снижением выручки от продаж и увеличением количества незавершенных работ. Рентабельность улучшилась в последнем квартале, после прошлогоднего убытка. Убыток этого года сократился до 364 000 евро.

Arco Vara – убыток за девять месяцев приблизился почти к одному миллиону евро, но компания все еще надеется показать прибыль в размере почти 3 миллионов евро к концу года – ее квартиры будут сданы в декабре.

EfTEN Real Estate Fund – за девять месяцев доход от продаж оказался вдвое больше, чем за тот же период прошлого года, а доход от арендных площадей также был почти на 4% больше за этот период.

EfTEN United Property Fund – убыток за девять месяцев составил 87 000 евро. На результат повлияло снижение рыночной стоимости акций EfTEN Real Estate Fund, входящих в портфель.

Baltic Horizon Fund – арендный доход в последнем квартале упал почти на миллион евро, а за девять месяцев вместо прошлогодней прибыли в 6 миллионов евро накопился убыток в 15 миллионов евро из-за переоценки портфеля.

Проекты не иссякают

Оценивая результаты, надо помнить, что оборот девелоперских компаний появляется строке отчета о прибылях и убытках, только когда квартиры уже проданы, напоминает Тоомпарк инвесторам. Другими словами, застройка конвертируется в выручку только тогда, когда здание готово, покупатели подписывают нотариальный договор и выплачивают все деньги застройщику.

В то же время, нынешний рынок недвижимости характеризуется замедлением темпов продаж.

6 из 17 компаний основного списка Таллиннской фондовой биржи относятся к сектору недвижимости, 2 из 5 членов списка фондов Балтийской биржи относятся к сектору недвижимости.

Во время бума, в 2021 году, в Таллинне было куплено 4140 новых квартир, за последние 12 месяцев с долговым договором куплено 750 новых квартир. То есть продажи упали больше, чем в пять раз.

Это отразится на результатах компаний в последующие годы.

Тыну Тоомпарк

аналитик по недвижимости

Этот аспект в первую очередь влияет на результаты Merko Ehitus, Arco Vara и Hepsor и в меньшей степени на доходы Nordecon.

«Приток денег в проекты не прекращается», – сказал Тоомпарк в радиопередаче. По его мнению, и Merko, и Nordecon должны подумать о возможностях строительства инфраструктуры. Например, что-то из проекта Rail Baltic может поступить в портфель заказов обеих из них.

Более половины инвестиционного портфеля Тыну Тоомпарка составляет недвижимость.

Более половины инвестиционного портфеля Тыну Тоомпарка составляет недвижимость. Foto: Лийз Трейманн

У Тоомпарка есть стратегия в игре

Тоомпарк в разное время имел в своем портфеле акции Nordecon. «Меня это не сделало счастливым, поэтому я оставлю их другим, и им не придется конкурировать со мной за акции Nordecon», – сказал он с ухмылкой.

Среди акций компаний в сфере недвижимости в его портфель входят бумаги Merko, Hepsor, Arco Vara и EfTEN, при этом более половины инвестиционного портфеля Тоомпарка состоит из физической недвижимости. По его словам, недавно он внес изменения в свой портфель.

Например, он сократил позиции Merko, поскольку прибыльный девелопмент на рынке в несколько раз сократился, однако он не исключает, что когда-нибудь восстановит эту позицию.

«Немного Baltic Horizon я все-таки оставил, чтобы был повод сходить на общее собрание и поесть бутербродов со шпажками», – шутит Тоомпарк.

У него есть собственная позиция и в отношении получения дивидендов: «Я определенно микроакционер, который не предпочитает дивиденды».

Быстрого ралли не будет

По словам Тоомпарка, мы долгое время находились в условиях низких процентных ставок и, возможно, слишком к этому привыкли. Однако, поскольку инвестирование в недвижимость, по мнению Тоомпарка, является очень чувствительной к процентным ставкам сферой, было бы наивно ожидать мегаприбылей в этом секторе в краткосрочном периоде.

«Если 4%-ная ставка Euribor вырастет до 5%, то будет большой переполох. Однако, если ставка Euribor упадет до 3%, это не даст значительных улучшений», – сказал Тоомпарк. Картина лишь немного улучшилась бы для участников рынка.

В надежде на экономический рост не следует забывать, что он достигнет рынка труда примерно через год, и может пройти еще год, пока он докатится до рынка недвижимости. «Нет никаких оснований ожидать быстрого ралли», – сказал он.

Текущая реальная доходность от аренды остается на уровне 4,6-4,7%, но ниже средней исторической доходности. По мнению Тоомпарка, текущая реальная доходность от аренды лишь немногим превышает худший результат за последние 12 лет, и, по его мнению, исходя из сегодняшних данных, разумную доходность все равно получить не удастся.

«Я бы предпочел положить деньги на срочный депозит. Нехорошо инвестировать в физическую недвижимость, основываясь на сегодняшних данных, если только вы не найдете очень выгодную сделку», – заявил он.