Вильяр Аракас: не стоит сидеть в окопе и ждать кризиса

Далее интервью с Вильяром Аракасом

Около года назад вы говорили, что наступает время, когда лучшей инвестицией становится та, что не сделана. Картина изменилась, стала более светлой?

Нет, не стала. Риски на рынке недвижимости возросли, и тот девятилетний суперцикл, когда интрессы только снижались, проходит. Недвижимостьхорошо профинансирована и очень зависима от этого. Мы считаем, что риски по-прежнему высоки, но тем не менее находим те подходящие объекты, в которые можно инвестировать. Их явно в разы меньше, чем было, к примеру, два-три года назад. Но мы стремимся развивать своё предприятие, а не останавливаться на имеющихся объектах. Инвестируем, но осторожно.

Зачем EfTEN нужна дополнительная эмиссия акций?

Причина одна и совершенно ясная: все средства, привлечённые ранее от инвесторов, мы инвестировали.  Правда, остаётся ещё миллион неинвестированных денег, но их мы вложим в строительство торгового центра в Лаагри Hortes Tahesaju. Если мы хотим развивать предприятие, то просто обязаны привлечь новый капитал.

Сколько мы его привлечём, я пока не знаю, но это будет тот объём, который мы сумеем инвестировать за три-шесть месяцев после проведения эмиссии. Наша инвестиционная команда во всей Балтии в течение лета проведёт переговоры по поводу разных проектов – посмотрим, что из этого выйдет.

У меня создалось впечатление, исходя из ваших прежних утверждений, что хорошие объекты найти крайне трудно. Что изменилось? Поиски принесли плоды, на рынке появились новые объекты, которых не было раньше?

Возьмём хотя бы последний наш пример – приобретённое в Вильнюсе здание бюро Evolution. От шести до восьми месяцев мы вели переговоры с продавцом о цене, пока не договорились. Купили его за 9 миллионов, наш оценщик недвижимости Colliers International считает, что это здание стоит 10 миллионов. Да, на продавца мы поднажали. Мы всегда ищем возможности использовать ситуацию продавца, когда у него есть явное намерение или, вернее, необходимость продать недвижимость. К сожалению, рынок Балтии неликвиден, сейчас он неликвиден особенно, потому что важный контингент российских инвесторов, имеющих возможности самим приобретать десятимиллионные дома, выжат с рынка вследствие скандала с отмыванием денег, который качнул маятник регуляций в другую крайность. На рынке возник некоторый вакуум, и он сулит возможности. Но сказать, что сейчас лучшее время для инвестирования, я не могу, а потому не стану призывать все свои деньги вкладывать в недвижимость.

Понимаю, что изменить ситуацию с объектами невозможно, но ведь это и не какое-то абстрактное привлечение средств на авось – вдруг да что-то найдётся. У вас на радаре наверняка что-то имеется?

Разумеется. Мы ведём переговоры, и они находятся в самых разных стадиях – одни в начальных, другие продвинулись вперёд. Невозможно предсказать, какие из них придут к финишу и закончатся предварительными договорами. Поскольку планируем привлечь капитал в четвёртом квартале, то к этому времени всё прояснится.

Какую эмиссию акций можно ожидать, хотя бы какой порядок величин – до 10 миллионов? До 20?

Если честно, то мы и сами не знаем. Всё зависит от оценки положения и реальных  возможностей осеннего рынка. Мы не хотим пассивно переводить на счёт деньги, ибо это нанесёт ущербвыгоде имеющихся инвесторов. Мы должны суметь одновременно свести две части воедино – найти достаточное число объектов и привлечь капитал для осуществления сделок. Это довольно сложно, но это и есть оправдание существования нашего EfTENCapital – стыковка во времени этих двух аспектов.   

У уже существующих акционеров есть повод опасаться, что с новой эмиссией их суп станет пожиже? Или, наоборот, они могут ждать роста?

В распределении дивидендов, которые будут выплачены весной следующего года, привлечённый в 2018 году капитал участвовать не будет. И ещё, в своих эмиссиях мы всегда отдаём предпочтение уже имеющимся акционерам. Могу заверить, что и на этот раз будет так же.

В марте мы писали в Aripaev, что EfTENCapital продаёт объекты ценностью более чем 10 миллионов, например, холодильник Premia в Таллинне на улице Бетоони. Как идёт продажа?

В Сфере недвижимости быстрая сделка занимает шесть месяцев: покупатель делает предпокупочный анализ, ведёт переговоры с банками, осматривает здания – всё это требует времени. В прошлом месяце из первого фонда мы продали бывшее главное здание Eesti Energia на Лаки, 24, где Scandium Kinnisvara построит миниквартиры. Это была продажа из этого фонда в целом десяти единичных площадей.

Правда, со стороны может казаться странным, что мы продаём и покупаем в одно и то же время. Но фонды учреждены в разное время, у них разные стратегии, разные сроки.

Весной прошлого года вы сказали, что положение на рынке недвижимости лучше некуда – экономика на подъёме, инфляция отступает, зарплаты растут, интрессы нулевые. Не было и знаков, чтобы ситуация в ближайшее время ухудшилась. Как теперь ?

Точно так же. И это свидетельствует о том, насколько стойкий класс имущества – эта недвижимость, как медленно происходят изменения. Для арендатороврост входящих цен был очень быстрым. Но и цены затормозились, а всё остальное – строительные цены, цены на землю – только выросли. Эта маржа усохла.

Мне кажется, что весь сектор воспринимает как нечто само собой разумеющееся то, что еврибор практически в минусе. Но зря. Если изучить позиции членов Европейского Центробанка, то становится ясным, что все может измениться раньше, чем считают на рынке. Смею утверждать, что большинство участников рынка недвижимости этого не учитывают.  

В своих прогнозах вы, значит, заодно со ск е птицизмом Ардо Ханссона?

 

 

Да. Когда десять лет назад мы начинали с EfTEN, еврибор был 5 процентов, и мы этого не забыли. Оценивая проекты, мы закладываем двухпроцентный еврибор в плюсе и ещё кредитную маржу тоже в два процента. Занимаясь квартирами, когда ты осуществляешь проекты за год-два, то всё видится лучше. Но если ты покупаешь то, что собираешься держать пять, семь, десять и больше лет, непременно надо учитывать, что еврибор будет 2 процента, если не выше. Хотя бы для теста на стресс: при таком евриборе проект ещё будет на плаву, а остаток денег для тебя, как инвестора, будет достаточным? На эти вопросы следует ответить и задать их самому себе.

Если мониторить риски на нынешнем рынке недвижимости Балтии, то каковы те индикаторы, новости, за которыми вы следите наиболее пристально и рекомендуете следить?

Понятно, что следим за объёмом приходящих игроков на рынке, что даёт представление и соотношении спроса и предложения. Поскольку недвижимость настолько чувствительна к условиям финансирования, то необходимо следить за всем, что касается кредитования. С банковского рынка Балтии сразу ушли три крупных северных банка. Взамен возник Luminor, стоимость своих денег у которого пока немного выше, чем, например, у SEB и Swedbank. Конкуренция на рынке банкинга Балтии уменьшилась, что, понятное дело, означает более высокую маржу. Мы сейчас говорим не о евриборе, мы говорим о марже за риск и прочих условиях кредитования. С этим аспектом не считается большинство участников рынка, поскольку мы избалованы очень льготными условиями кредитов. Эта тенденция меняется. Изменится она не за ночь, но коли изменится, то по-тихому и в одном направлении – затраты на кредиты начнут расти.

Что вы думаете об экономическом климате в целом – восстанавливаемся мы от кризиса или же закладываем фундамент для нового?

Таким пессимистом я бы не был. Судя по макропоказателям, хотя бы по ВВП на человека, то мы ведь из кризисной дыры вылезли. Экономический рост в широком смысле? Судя хотя бы по показателям торгового баланса, и здесь печалиться не о чём. То, что зарплаты растут быстрее роста эффективности производства – я всегда говорил, что не вижу проблемы в том, чтобы люди в Эстонии зарабатывали сегодня больше, чем вчера.  Это вызов владельцам и руководителям предприятий, таким как я, и сводится он к тому, что мы должны совместно со своими работниками найти способы создавать в своей работе дополнительную стоимость. Но я всё же думаю, что это заботы от роскоши. Наверняка, по секторам взгляды разные, но лично я по поводу дальнейшего роста и развития экономики Эстонии и Балтийских стран, полон оптимизма. 

Вы бы сейчас не сидели на деньгах в ожидании кризиса?

Нет никаких сигналов о грядущем кризисе. Тут, конечно, уместно напомнить, что если кто-то где-то кризиса не ждёт, то он обязательно наступит, но, нет, у нас пока ничто об этом не говорит. Вот что может произойти, так это начнут расти ставки интрессов, тогда та часть долговых расписок, особенно это касается корпоративных облигаций, не имеющих рейтинга, в известной мере может сработать как эффект снежного кома и повлиять на остальные сектора. Но за этими индикаторами надо внимательно следить, а не сидеть в окопе и ждать кризиса.