Как снизить расходы по жилищному кредиту

Если вы посмотрите свой кредитный договор, то увидите, что ваши расходы по кредиту складываются из двух ставок: Euribor (как правило, 6-месячный) и банковская маржа.

Размер Euribor ежедневно формируется на базе сделок между крупными коммерческими европейскими банками. Главный фактор, который влияет на изменения Euribor, это процентные ставки, устанавливаемые Европейским центральным банком. Так как ЕЦБ недавно понизил ставку, и ожидается, что в этом году он может снизить ее еще дважды, Euribor заблаговременно начал свое снижение.

Однако дальнейшее изменение этой межбанковской ставки прогнозировать сложно.

Но если на изменение Euribor заемщик повлиять не в силах, то попытаться снизить банковскую маржу вполне возможно.

Так называемая банковская маржа – это процент, который ваш банк назначает по вашему кредиту с учетом ситуации на рынке, вашего профиля и истории, покупаемого объекта и т.д. Чем выше риски, связанные с заемщиком и его кредитованием, тем большую премию, маржу, банк хочет получать от такого клиента.

Однако ситуация на рынке кредитования, на рынке недвижимости, а также персональные риски клиента имеют свойство меняться.

Например, в начале двухтысячных банковская маржа зачастую была ниже 1%. Затем она достигала 2 и выше процентов, а сегодня спускается все ближе к 1,5%. Отчасти этому способствовала конкуренция на рынке, которая вынуждала банки снижать маржу до более привлекательных уровней с целью привлечения клиентов.

Ситуация на рынке недвижимости также не стоит на месте. В 2015 году Euribor впервые в истории ушел в негативную зону, что вынудило банки даже доплачивать клиентам, которые имели ипотечные договоры с низкой банковской маржой. С тех пор в договорах прописывается, что в случае негативного Euribor банки учитывают его как нулевой. В дополнение к этому, банки повысили свою маржу, чтобы обезопасить себя от подобных рисков.

Но помимо этого, финансовое положение каждого клиента со временем также меняется, о чем полезно напоминать и банку. Если риски для банка снизились, то он может пойти на встречу клиенту и предложить ему более выгодные условия, чтобы клиент не ушел в другой банк.

Поэтому причины, которые влияют на риски банка в случае с ипотечными кредитами, могут быть абсолютно разными. И финансовое положение клиента – одна из самых важных причин и отличный аргумент в пользу снижения маржи.

Резюмируя, если у клиента появляется больше средств, доля кредита по отношению к цене объекта уменьшилась, общая ситуация на рынке стабилизируется и проблем с выплатами по кредиту со стороны клиента не предвидится, то все это снижает риски банка, а значит клиент имеет все основания просить понизить банковскую маржу.

Разумеется, банк может не пойти навстречу клиенту и привести свои аргументы, почему он не снизит маржу. Но всегда можно обратиться в другие банки, и если риски по кредиту действительно снизились, то есть вероятность получить более выгодное предложение. Главное, что от заемщика это не требует больших временных затрат, в то время как экономия денег может оказаться неплохой.

В первую очередь, снижение маржи принесет максимум выгоды тем, у кого срок погашения кредита в далеком будущем и сумма остатка по кредиту большая.

Например, если ваш остаток по кредиту составляет 200 000 евро и срок погашения наступает через 25 лет, то снижение маржи лишь на 0,2% сократит выплаты на почти 25 евро ежемесячно. То есть за год это около 300 евро, тогда как за весь срок кредита экономия составит более 7000 евро. Если же маржу удастся снизить сразу на 0,4%, то и выигрыш будет в два раза выше.

Важно, разумеется, учесть, что снижение маржи ведет к перезаключению договора, за что банки, как правило, требуют дополнительную плату, которая может варьироваться от нескольких десятков до нескольких сотен евро.

Например, если в случае выше приведенного примера банк требует за перезаключение договора 100 евро, то этот расход окупится почти за четыре месяца. В других случаях разница может оказаться не столь выгодной.