Договор найма жилых помещений: что можно, а чего нельзя перекладывать на нанимателя

Поскольку проблем с вопросом исполнения и расторжения договоров найма жилых помещений в избытке, то уже на стадии переговоров стоит ознакомиться с платежной дисциплиной (репутацией) второй стороны. Информацию о долговых обязательствах и кредитоспособности лица можно найти в интернете.

Законодательством не запрещено заключать договор аренды (в том числе и найма жилого помещения) в устной форме. Но при этом стоит учитывать очень важный момент: если договор найма жилого помещения заключен на срок свыше одного года, то такой договор считается бессрочным.

Сложности возникают и при установлении условий договора аренды, заключенного в устной форме, например, в случае возникновения спора. При отсутствии письменного соглашения доказать договоренности сторон становится весьма и весьма проблематично. Оформление договора аренды в письменной форме значительно упростит обоснования для обеих сторон по условиям заключенного соглашения. Даже на стадии переговоров следует использовать электронную почту или иные письменно воспроизводимые средства связи. В случае спора эти доказательства смогут внести ясность в намерения сторон и условия, о которых стороны договорились.

Для наймодателя велик соблазн включить в договор аренды свои особые условия и требования. Но обеспечат ли такие пункты соглашения лучшую защиту от потенциальных проблем – большой вопрос. При включении в договор особых условий (например, запретов на какие-либо действия со стороны нанимателя), необходимо проверить соответствие этих условий положениям Обязательственно-правового закона.

Включение в договор условий, не соответствующих действующему законодательству, – это риск, поскольку такие условия могут быть признаны ничтожными. В итоге выдуманные условия при заключении договора обернутся не пользой, а дополнительными расходами.

Если у сторон есть определенные ожидания к договору, то эти условия стоит включить в текст соглашения. Не секрет, что даже понятие полноценной уборки существенно различается у разных людей. Поэтому если квартира сдается, например, после заказа наймодателем профессиональной уборки, и наймодатель полагает, что по окончании договора наниматель тоже должен заказать услугу профессиональной уборки, то подобное условие стоит внести в текст договора (например, обязанность нанимателя заказать услугу профессиональной уборки за свой счет при окончании договора). Кроме того, можно включить пункт о косметическом ремонте за счет нанимателя, с учетом обычного износа и амортизации помещения.

В этих пунктах сторонам стоит максимально четко и детально указать свои ожидания и порядок исполнения.

При этом следует учитывать и то обстоятельство, что при большом списке требований к нанимателю цена найма должна соответствовать этим условиям. Иными словами, если будущий косметический ремонт при окончании договора определен как обязанность нанимателя, то и ежемесячная стоимость аренды могла бы быть несколько ниже, чем при отсутствии подобного пункта.

В договоре стоит очертить и круг лиц, имеющих право использовать жилое помещение. Законом определено право проживания нанимателя с семьей, но при этом договором можно предусмотреть, что это возможно делать только при наличии согласия наймодателя. Разумно внести в договор и пункт о том, может ли наниматель проживать в жилом помещении с домашними животными.

Жилые помещения сдаются как меблированными, так и пустыми. Если речь идет о меблированном помещении (и данное условие указано в соглашении), а договор заключен, например, бессрочно, то рано или поздно техника может выйти из строя. В этом случае наймодатель должен будет заменить вышедший из строя объект на аналогичный в исправном состоянии. Это же касается и предметов мебели.

При заключении договора рекомендуется снимать показания счетчиков и отражать их в акте приема-передачи жилого помещения. При приеме помещений полезно также сделать фото на месте и приложить их в виде дополнений к договору или акту приема-передачи. Если нанимателю передается несколько комплектов ключей, то и этот пункт стоит внести в соглашение.

Договором следует предусмотреть и обязанности по оплате побочных расходов, если стороны считают это необходимым. Если такой пункт в соглашении отсутствует, то побочные расходы несет наймодатель. При этом важно, что наймодатель может истребовать только те расходы, которые непосредственно связаны с жилым помещением - объектом договора (например, расходы на благоустройство и уборку объекта договора, ремонтный фонд и т.д.).

При подписании договора нет смысла полностью дублировать положения закона, но рекомендуется внести в текст соглашения основополагающие условия.