• OMX Baltic0,39%303,88
  • OMX Riga−0,07%877,8
  • OMX Tallinn0,94%1 954,39
  • OMX Vilnius0,26%1 158,39
  • S&P 500−1,97%5 580,94
  • DOW 30−1,69%41 583,9
  • Nasdaq −2,7%17 322,99
  • FTSE 100−0,08%8 658,85
  • Nikkei 225−1,8%37 120,33
  • CMC Crypto 2000,00%0,00
  • USD/EUR0,00%0,92
  • GBP/EUR0,00%1,2
  • EUR/RUB0,00%91,93
  • OMX Baltic0,39%303,88
  • OMX Riga−0,07%877,8
  • OMX Tallinn0,94%1 954,39
  • OMX Vilnius0,26%1 158,39
  • S&P 500−1,97%5 580,94
  • DOW 30−1,69%41 583,9
  • Nasdaq −2,7%17 322,99
  • FTSE 100−0,08%8 658,85
  • Nikkei 225−1,8%37 120,33
  • CMC Crypto 2000,00%0,00
  • USD/EUR0,00%0,92
  • GBP/EUR0,00%1,2
  • EUR/RUB0,00%91,93
  • 24.04.23, 12:34

Договор найма жилых помещений: что можно, а чего нельзя перекладывать на нанимателя

Наиболее важные изменения в законодательстве по теме договоров аренды вступили в силу в 2021 году. Осветим в первую очередь договоры найма жилых помещений, так как при аренде коммерческих площадей, как правило, условия договора определены письменным соглашением. К тому же в законе нет существенных различий между наймодателем-частным лицом и фирмой, сдающей жилые помещения внаем, а значит, данный вопрос актуален и в бизнес-среде, пишет секретарь арбитражного суда Анастасия Незговорова.
Включение в договор условий, не соответствующих действующему законодательству, – это риск, поскольку такие условия могут быть признаны ничтожными.
  • Включение в договор условий, не соответствующих действующему законодательству, – это риск, поскольку такие условия могут быть признаны ничтожными. Foto: Scanpix
Поскольку проблем с вопросом исполнения и расторжения договоров найма жилых помещений в избытке, то уже на стадии переговоров стоит ознакомиться с платежной дисциплиной (репутацией) второй стороны. Информацию о долговых обязательствах и кредитоспособности лица можно найти в интернете.
Законодательством не запрещено заключать договор аренды (в том числе и найма жилого помещения) в устной форме. Но при этом стоит учитывать очень важный момент: если договор найма жилого помещения заключен на срок свыше одного года, то такой договор считается бессрочным.
Сложности возникают и при установлении условий договора аренды, заключенного в устной форме, например, в случае возникновения спора. При отсутствии письменного соглашения доказать договоренности сторон становится весьма и весьма проблематично. Оформление договора аренды в письменной форме значительно упростит обоснования для обеих сторон по условиям заключенного соглашения. Даже на стадии переговоров следует использовать электронную почту или иные письменно воспроизводимые средства связи. В случае спора эти доказательства смогут внести ясность в намерения сторон и условия, о которых стороны договорились.
Фиксировать все детали
Для наймодателя велик соблазн включить в договор аренды свои особые условия и требования. Но обеспечат ли такие пункты соглашения лучшую защиту от потенциальных проблем – большой вопрос. При включении в договор особых условий (например, запретов на какие-либо действия со стороны нанимателя), необходимо проверить соответствие этих условий положениям Обязательственно-правового закона.
Включение в договор условий, не соответствующих действующему законодательству, – это риск, поскольку такие условия могут быть признаны ничтожными. В итоге выдуманные условия при заключении договора обернутся не пользой, а дополнительными расходами.
Если у сторон есть определенные ожидания к договору, то эти условия стоит включить в текст соглашения. Не секрет, что даже понятие полноценной уборки существенно различается у разных людей. Поэтому если квартира сдается, например, после заказа наймодателем профессиональной уборки, и наймодатель полагает, что по окончании договора наниматель тоже должен заказать услугу профессиональной уборки, то подобное условие стоит внести в текст договора (например, обязанность нанимателя заказать услугу профессиональной уборки за свой счет при окончании договора). Кроме того, можно включить пункт о косметическом ремонте за счет нанимателя, с учетом обычного износа и амортизации помещения.
В этих пунктах сторонам стоит максимально четко и детально указать свои ожидания и порядок исполнения.
При этом следует учитывать и то обстоятельство, что при большом списке требований к нанимателю цена найма должна соответствовать этим условиям. Иными словами, если будущий косметический ремонт при окончании договора определен как обязанность нанимателя, то и ежемесячная стоимость аренды могла бы быть несколько ниже, чем при отсутствии подобного пункта.
Важно, однако, помнить, что обязанности наймодателя, определенные законом (например, устранение аварийной ситуации), на нанимателя перекладывать нельзя.
В договоре стоит очертить и круг лиц, имеющих право использовать жилое помещение. Законом определено право проживания нанимателя с семьей, но при этом договором можно предусмотреть, что это возможно делать только при наличии согласия наймодателя. Разумно внести в договор и пункт о том, может ли наниматель проживать в жилом помещении с домашними животными.
Жилые помещения сдаются как меблированными, так и пустыми. Если речь идет о меблированном помещении (и данное условие указано в соглашении), а договор заключен, например, бессрочно, то рано или поздно техника может выйти из строя. В этом случае наймодатель должен будет заменить вышедший из строя объект на аналогичный в исправном состоянии. Это же касается и предметов мебели.
При заключении договора рекомендуется снимать показания счетчиков и отражать их в акте приема-передачи жилого помещения. При приеме помещений полезно также сделать фото на месте и приложить их в виде дополнений к договору или акту приема-передачи. Если нанимателю передается несколько комплектов ключей, то и этот пункт стоит внести в соглашение.
Договором следует предусмотреть и обязанности по оплате побочных расходов, если стороны считают это необходимым. Если такой пункт в соглашении отсутствует, то побочные расходы несет наймодатель. При этом важно, что наймодатель может истребовать только те расходы, которые непосредственно связаны с жилым помещением - объектом договора (например, расходы на благоустройство и уборку объекта договора, ремонтный фонд и т.д.).
При подписании договора нет смысла полностью дублировать положения закона, но рекомендуется внести в текст соглашения основополагающие условия.

Похожие статьи

Подсказка
  • 26.07.22, 11:49
Визит к нотариусу: что нужно учитывать?
Адвокат LEXTAL Алёна Бурова рассказывает, на что следует обращать внимание при оформлении документов у нотариуса.
Подсказка
  • 03.07.22, 15:48
Таллиннские предприниматели: куда обратиться за поддержкой
Помимо уездных центров развития предпринимательства, о которых мы рассказывали в прошлой статье, бизнесмены могут получить помощь и в столице.
  • KM
Content Marketing
  • 19.03.25, 13:04
Наилучший банк для торговца: Coop Pank предлагает бесплатные платежи и смарт-терминал
Оптимизация расходов для предпринимателей сейчас важна как никогда ранее. Coop Pank пошел еще дальше и предлагает своим клиентам возможность вернуть все затраты на платежные решения Montonio. Это означает, что бизнес-клиенты Coop Pank могут принимать платежи бесплатно!

Сейчас в фокусе

По мнению руководителя девелоперской компании Metro Capital Айна Кивисаара, слабым местом квартала Лютера, расположенного на границе центра города, является неудачная планировка.
Новости
  • 28.03.25, 08:34
Горячая картошка на рынке недвижимости: кто придёт на помощь застройщику с долгами?
Будущее квартала Лютера под вопросом
Бизнес, который любит тишину: глава Eesti Arsenal Йенс Хауг не хочет раскрывать перспективы и планы компании больше, чем указано в отчете.
Новости
  • 28.03.25, 12:03
Взрывной рост: производитель взрывчатки переносит производство в Эстонию
В будущем расходы людей на оценку недвижимости могут уменьшиться.
Подсказка
  • 28.03.25, 06:00
Маклер: не бойтесь рефинансировать жилищный кредит, процент сейчас выгодный
«На наш взгляд, предложение достаточно щедрое. Можно сказать, что мы дружески рекомендуем миноритарным акционерам его принять», – сказал министр финансов Юрген Лиги.
Биржа
  • 27.03.25, 14:30
«Выход на биржу был ошибкой». Enefit Green уводят с биржи, чтобы спасти Eesti Energia
«Агрессивные уличные продажи, на мой взгляд, убыточны для вкладчиков, поскольку неизбежно увеличивают расходы. В конечном счете эти расходы оплачивают сами вкладчики», – пишет член правления Tuleva Тыну Пекк.
Новости
  • 28.03.25, 11:46
Тыну Пекк: продажа пенсионных продуктов в торговых центрах убыточна для вкладчиков
«В один прекрасный день Luminor тоже решит больше не нанимать этих продавцов»
Экономист SEB Михкель Нестор.
Mнения
  • 28.03.25, 14:34
Нестор: зарплаты растут, работы хватает – экономический рост тормозит плохое настроение
Руководитель фонда Trigon Capital Мехис Рауд признал, что не слышал о ситуациях, когда компания вышла бы на биржу и через четыре года ушла бы с нее.
Биржа
  • 27.03.25, 14:05
Инвесторы о предложении Eesti Energia: такой щедрой премии в истории Эстонии еще не платили
В секторе здравоохранения работа, как известно, никогда не заканчивается — и, как и следовало ожидать, рабочая одежда Lindström соответствует высоким стандартам гигиены и качества.
  • KM
Content Marketing
  • 28.03.25, 12:55
В медицине все больше заметен тренд на цифровизацию процессов по обращению с рабочей одеждой

Подписаться на рассылку

Подпишитесь на рассылку и получите важнейшие новости дня прямо в почтовый ящик!

На главную