• OMX Baltic−0,21%297,73
  • OMX Riga−0,17%862,35
  • OMX Tallinn0,1%1 955,68
  • OMX Vilnius−0,39%1 143,3
  • S&P 5000,13%5 282,7
  • DOW 30−1,33%39 142,23
  • Nasdaq −0,13%16 286,45
  • FTSE 1000,00%8 275,66
  • Nikkei 2251,03%34 730,28
  • CMC Crypto 2000,00%0,00
  • USD/EUR0,00%0,88
  • GBP/EUR0,00%1,17
  • EUR/RUB0,00%93,45
  • OMX Baltic−0,21%297,73
  • OMX Riga−0,17%862,35
  • OMX Tallinn0,1%1 955,68
  • OMX Vilnius−0,39%1 143,3
  • S&P 5000,13%5 282,7
  • DOW 30−1,33%39 142,23
  • Nasdaq −0,13%16 286,45
  • FTSE 1000,00%8 275,66
  • Nikkei 2251,03%34 730,28
  • CMC Crypto 2000,00%0,00
  • USD/EUR0,00%0,88
  • GBP/EUR0,00%1,17
  • EUR/RUB0,00%93,45
  • 24.04.23, 12:34

Договор найма жилых помещений: что можно, а чего нельзя перекладывать на нанимателя

Наиболее важные изменения в законодательстве по теме договоров аренды вступили в силу в 2021 году. Осветим в первую очередь договоры найма жилых помещений, так как при аренде коммерческих площадей, как правило, условия договора определены письменным соглашением. К тому же в законе нет существенных различий между наймодателем-частным лицом и фирмой, сдающей жилые помещения внаем, а значит, данный вопрос актуален и в бизнес-среде, пишет секретарь арбитражного суда Анастасия Незговорова.
Включение в договор условий, не соответствующих действующему законодательству, – это риск, поскольку такие условия могут быть признаны ничтожными.
  • Включение в договор условий, не соответствующих действующему законодательству, – это риск, поскольку такие условия могут быть признаны ничтожными.
  • Foto: Scanpix
Поскольку проблем с вопросом исполнения и расторжения договоров найма жилых помещений в избытке, то уже на стадии переговоров стоит ознакомиться с платежной дисциплиной (репутацией) второй стороны. Информацию о долговых обязательствах и кредитоспособности лица можно найти в интернете.
Законодательством не запрещено заключать договор аренды (в том числе и найма жилого помещения) в устной форме. Но при этом стоит учитывать очень важный момент: если договор найма жилого помещения заключен на срок свыше одного года, то такой договор считается бессрочным.
Сложности возникают и при установлении условий договора аренды, заключенного в устной форме, например, в случае возникновения спора. При отсутствии письменного соглашения доказать договоренности сторон становится весьма и весьма проблематично. Оформление договора аренды в письменной форме значительно упростит обоснования для обеих сторон по условиям заключенного соглашения. Даже на стадии переговоров следует использовать электронную почту или иные письменно воспроизводимые средства связи. В случае спора эти доказательства смогут внести ясность в намерения сторон и условия, о которых стороны договорились.
Фиксировать все детали
Для наймодателя велик соблазн включить в договор аренды свои особые условия и требования. Но обеспечат ли такие пункты соглашения лучшую защиту от потенциальных проблем – большой вопрос. При включении в договор особых условий (например, запретов на какие-либо действия со стороны нанимателя), необходимо проверить соответствие этих условий положениям Обязательственно-правового закона.
Включение в договор условий, не соответствующих действующему законодательству, – это риск, поскольку такие условия могут быть признаны ничтожными. В итоге выдуманные условия при заключении договора обернутся не пользой, а дополнительными расходами.
Если у сторон есть определенные ожидания к договору, то эти условия стоит включить в текст соглашения. Не секрет, что даже понятие полноценной уборки существенно различается у разных людей. Поэтому если квартира сдается, например, после заказа наймодателем профессиональной уборки, и наймодатель полагает, что по окончании договора наниматель тоже должен заказать услугу профессиональной уборки, то подобное условие стоит внести в текст договора (например, обязанность нанимателя заказать услугу профессиональной уборки за свой счет при окончании договора). Кроме того, можно включить пункт о косметическом ремонте за счет нанимателя, с учетом обычного износа и амортизации помещения.
В этих пунктах сторонам стоит максимально четко и детально указать свои ожидания и порядок исполнения.
При этом следует учитывать и то обстоятельство, что при большом списке требований к нанимателю цена найма должна соответствовать этим условиям. Иными словами, если будущий косметический ремонт при окончании договора определен как обязанность нанимателя, то и ежемесячная стоимость аренды могла бы быть несколько ниже, чем при отсутствии подобного пункта.
Важно, однако, помнить, что обязанности наймодателя, определенные законом (например, устранение аварийной ситуации), на нанимателя перекладывать нельзя.
В договоре стоит очертить и круг лиц, имеющих право использовать жилое помещение. Законом определено право проживания нанимателя с семьей, но при этом договором можно предусмотреть, что это возможно делать только при наличии согласия наймодателя. Разумно внести в договор и пункт о том, может ли наниматель проживать в жилом помещении с домашними животными.
Жилые помещения сдаются как меблированными, так и пустыми. Если речь идет о меблированном помещении (и данное условие указано в соглашении), а договор заключен, например, бессрочно, то рано или поздно техника может выйти из строя. В этом случае наймодатель должен будет заменить вышедший из строя объект на аналогичный в исправном состоянии. Это же касается и предметов мебели.
При заключении договора рекомендуется снимать показания счетчиков и отражать их в акте приема-передачи жилого помещения. При приеме помещений полезно также сделать фото на месте и приложить их в виде дополнений к договору или акту приема-передачи. Если нанимателю передается несколько комплектов ключей, то и этот пункт стоит внести в соглашение.
Договором следует предусмотреть и обязанности по оплате побочных расходов, если стороны считают это необходимым. Если такой пункт в соглашении отсутствует, то побочные расходы несет наймодатель. При этом важно, что наймодатель может истребовать только те расходы, которые непосредственно связаны с жилым помещением - объектом договора (например, расходы на благоустройство и уборку объекта договора, ремонтный фонд и т.д.).
При подписании договора нет смысла полностью дублировать положения закона, но рекомендуется внести в текст соглашения основополагающие условия.

Похожие статьи

Подсказка
  • 26.07.22, 11:49
Визит к нотариусу: что нужно учитывать?
Адвокат LEXTAL Алёна Бурова рассказывает, на что следует обращать внимание при оформлении документов у нотариуса.
Подсказка
  • 03.07.22, 15:48
Таллиннские предприниматели: куда обратиться за поддержкой
Помимо уездных центров развития предпринимательства, о которых мы рассказывали в прошлой статье, бизнесмены могут получить помощь и в столице.
  • KM
Content Marketing
  • 17.04.25, 14:08
Охранное предприятие: теперь вместо проблем с информационными технологиями мы можем заниматься развитием технологии, спасающей жизни
Надежность систем безопасности все больше зависит от того, насколько быстро и качественно сетевое соединение, а также того, насколько продуманы технологические решения компании. Компания G4S приняла решение вместо преодоления проблем, связанных с информационными технологиями, сфокусироваться на развитии бизнеса, что, в числе прочего, позволит ежедневно спасать человеческие жизни.

Сейчас в фокусе

Здание по адресу Раэкоя платс, 5 у города Таллинна арендует компания Creo Kinnisvara, которая до 2022 года, в числе прочих, принадлежала Яанусу Отсу. Нынешний владелец фирмы — итальянец Альберто Ловати, которому принадлежат несколько ресторанов в Старом городе.
Новости
  • 18.04.25, 06:00
«Подвалы затапливались, инфраструктуры не было». Предприниматели назвали причину дешевой аренды в Старом городе
Таллинн хочет расторгнуть выгодные договоры аренды
Стало ясно, что возобновляемую энергию невозможно быстро и рентабельно вывести на любой рынок, отметил руководитель Enefit Green Юхан Агурайуя.
Биржа
  • 18.04.25, 13:25
Сообщение об уходе с биржи стало неожиданностью для главы Enefit Green. «Любой руководитель должен быть к этому готов»
Это не Посейдон, заправляющий свою тачку после качалки, а супергерой, обеспечивающий Эстонии энергетическую безопасность.
Mнения
  • 17.04.25, 16:47
Делов-то: Эстония «играет мускулами» в Балтийском море, а Финляндия накренилась влево
Президент США Дональд Трамп заявил, сделка может быть заключена уже 24 апреля
.
Новости
  • 18.04.25, 11:12
США и Украина подписали меморандум о соглашении по полезным ископаемым
Депутат Нарвского горсобрания Антон Николаев создает избирательный союз из выходцев из разных партий.
Новости
  • 17.04.25, 15:46
В Нарве формируется неожиданно пестрый избирательный союз
Женщине придется платить штраф из собственного кармана, не получив никакой услуги. Фото иллюстративное.
Новости
  • 17.04.25, 14:04
Дорогая головная боль. Отмена визита к врачу привела к долгу перед инкассо
Председательница Европейского центрального банка Кристин Лагард
Биржа
  • 17.04.25, 16:00
ЕЦБ снизил ключевую ставку
Охранное предприятие: теперь вместо проблем с информационными технологиями мы можем заниматься развитием технологии, спасающей жизни
  • KM
Content Marketing
  • 17.04.25, 14:08
Охранное предприятие: теперь вместо проблем с информационными технологиями мы можем заниматься развитием технологии, спасающей жизни

Подписаться на рассылку

Подпишитесь на рассылку и получите важнейшие новости дня прямо в почтовый ящик!

На главную