Квартиры в панельных домах резко подешевеют? У маклеров другое видение

Специалисты из сферы недвижимости, опрошенные ДВ, видят ситуацию иначе. По их мнению, спрос на вторичное жилье будет сохраняться еще долго, т.к. на иное у многих просто нет денег. К тому же, энергокласс – дело поправимое: его можно повысить за счет реновационных работ, и зачастую ничего большего, чем увеличение энергокласса на одну единицу, и не требуется.

«Цены на вторичном рынке уже упали из-за плохого состояния домов, – констатирует маклер Uus Maa Марина Ходус. – Покупатели обращают внимание на состояние дома, им это важно. И когда мы продаем квартиры в заброшенных домах, я сразу рекомендую клиентам снизить цену на 5-10%. Однако ситуация в целом улучшается: многие товарищества сейчас берут кредиты и приводят свои дома в порядок (утепляют торцы и фасад, меняют отопительную систему и т.д.)», – описывает она текущее положение дел с квартирами на вторичном рынке.

По ее словам, для того, чтобы привести старый дом в порядок, зачастую многого не требуется: достаточно лишь улучшить энергокласс на одну единицу.

«Один ученый из Taltech как-то рассказал мне на семинаре, что если у дома энергокласс E, то доведение его хотя бы до класса D более чем достаточно», – поясняет маклер Uus Maa.

«Некоторое время назад активно шли разговоры, что хрущевки и панельные дома, построенные в 70-е годы, рассчитаны лишь на 30 лет эксплуатации, а не на сто. Но сейчас мы видим, что многие из них хорошо отреновированы, в некоторых и вовсе стоят солнечные панели!» – говорит партнер Ferea Kinnisvara Юлия Ферман.

«К тому же, принимать решения на основе одного только энергокласса нельзя: бывают случаи, когда у дома энергокласс D, а счет за коммунальные услуги ниже, чем в C. Так что стричь под одну гребенку все дома не получится», – говорит она.

«Меня как-то банк и вовсе спросил, как я намерен улучшить энергосбережение дома, у которого был класс C, – рассказывает застройщик и владелец Eco Advice Kinnisvara Антон Никитин. – Странный был, конечно, вопрос: а что я могу сделать, будучи владельцем лишь одной квартиры из 150?»

Никитин также считает, что спрос на вторичное жилье в ближайшее время никуда не денется, а вот цена теоретически снизиться может – если банки прекратят финансировать жилье более низкого энергокласса. По словам Никитина, если цены на новое жилье во многом зависят от стоимости строительства, то на вторичный рынок влияют именно условия финансирования. Однако Никитин считает, что банкам было бы невыгодно отказываться от этого рынка.

«Цены на квартиры в новых домах растут, и есть основания полагать, что будут расти и дальше, т.к. мы ожидаем рост цен на строительство», – полагает Никитин.

«Уже не первый год дела у строителей и производителей материалов идут ни шатко ни валко: они работают с очень маленькой маржой, и в долгосрочной перспективе их бизнес нежизнеспособен. Но и цены пока поднять не могут, потому что нет соответствующего спроса. Однако война в Украине когда-нибудь закончится, и услуги строителей будут востребованы для восстановления этой страны», – поясняет Никитин, почему ожидает роста цен.

Что касается банков, то их волевое решение могло бы снизить цены на старые квартиры, однако Никитин считает, что банкам нет смысла его принимать.

«Главный бизнес банков – выдача кредитов, и если они закроют для себя определенный энергокласс, то потеряют целый сегмент рынка. Я не верю, что они захотят на это пойти», – говорит он.

«Старые типовые квартиры образуют свой микрорынок: на них всегда есть покупатель, ибо они стоят дешевле, чем новые квартиры или квартиры в каменных домах 50-х годов в центре города», – вторит ему Ферман.

«Конечно, всем бы хотелось квартиру в доме с самым высоким энергоклассом (тем более, что банки сейчас дают исключительно хорошие условия на класс A), но не все могут себе это позволить. А сэкономить на коммунальных услугах при покупке новых квартир удается не всегда: бывают случаи, когда в новом доме они выше, чем в старом (из-за дополнительных расходов: консьерж, подогрев съезда в гараж, подсветка дома). А если это молодая семья, которая покупает свой первый объект недвижимости, то они понимают, что возможно поменяют свое жилье еще раз пять, и им не нужно выпрыгивать из штанов, чтобы сразу купить все самое лучшее и дорогое. Так что никакого падения спроса на вторичное жилье я не предвижу», – говорит Ферман.