Новый горячий тренд на рынке недвижимости – массовое переселение в Испанию

На эстонском рынке жилья радости пока мало. «Покупатель привык к Euribor, – замечает исполнительный директор бюро недвижимости Arco Vara Элари Тамм. – Чего они не хотят принять, так это... цена. Она должна ведь пойти вниз. Сегодня рынок принадлежит покупателям. Если бы цена снизилась на 15 000, то многие квартиры уже были бы проданы».

Член правления компании Domus Kinnisvara Ингвар Аллеканд полагает, что приближается точка равновесия, когда не придется делать такие большие уступки. «Моя тактика состоит в том, чтобы вести переговоры вежливо, оставаясь в диапазоне скидок от 3 до 6%. Если человек хочет большей скидки, я остаюсь вежливым и провожу его до дверей», – описывает Аллеканд.

Однако кажется, что некоторые владельцы недвижимости начинают волноваться. Маклеры говорят, что все больше людей выставляют свою недвижимость на продажу, чтобы вывести деньги за границу.

Больше всего говорят об Испании, которая уже несколько лет манит эстонцев теплым климатом и солнцем. Теперь, однако, появились более тревожные мотивы. «Довольно удивительно, что в последнее время страх войны как будто усилился», – замечает партнер и маклер 1Estate Kinnisvara Альгис Либлик.

Он приводит в пример, что продает портфель недвижимости одного инвестора. Тот признался, что в свете текущих сообщений он не чувствует себя защищенным в Эстонии, поэтому предпочитает вложить деньги в Испанию. По словам Либлика, это не единичный случай – уход местного капитала с эстонского рынка недвижимости уже стал обыденным явлением.

С другой стороны, по словам эстонцев, живущих в Испании, недвижимость там дешевле по сравнению с Эстонией. «Покупка дома здесь дешевле, чем в Таллинне. Здесь можно купить квартиру за 100 000 евро, которая стоила бы в Эстонии 200 000», – рассказала ДВ преподаватель Светлана Скребнева.

Испания кажется райским местом для инвесторов в аренду. По словам Светланы, за аналогичную квартиру в теплой стране можно получить в аренду почти в два раза больше, чем в Таллинне. По словам местного маклера Марины Экси, доходность от аренды действительно может вырасти там до 12-15% за 5-6 лет.

Для инвесторов, более склонных к риску, привлекательны и экзотические направления. Либлик рассказывает, что эстонцы также смотрят в сторону Дубая, Мексики и Латинской Америки, где от краткосрочной аренды можно добиться доходности даже более 20 процентов.

Естественно, не стоит бросаться на чужой рынок сломя голову. Не зная местных законов или районов, легко можно ошибиться с налогами или оказаться в криминальном районе. Без помощи юристов и маклеров может оказаться невозможным разобраться на чужом рынке недвижимости.

В Испании также следует быть готовым к тому, что при покупке квартиры не соблюдаются те же правила, что в большинстве других стран. Например, там открыто используется оптимизация налогов. Квартиры продаются официально по цене, указанной в регистре, но продавцы хотят получить еще и наличные деньги.

Финансовая инспекция и Банк Эстонии пытаются в то же время подстегнуть активность на местном рынке ипотечных кредитов.

Перевод ипотечного кредита в другой банк случается довольно редко. Даже если конкурирующий банк делает вам более выгодное предложение и вы с радостью сообщаете вашему текущему кредитору о своем решении его сменить, это все равно не так просто. Банки обычно требуют за расторжение договора штраф в размере процентов за три месяца от суммы кредита. Хотя в большинстве случаев, потерпев три месяца, можно было бы избежать этого, это все равно неудобно. Вместе со штрафом, нотариальным сбором, оценкой недвижимости и другими расходами перевод кредита в другой банк может обойтись в 2000-3000 евро. Такие суммы быстро заставляют выбросить идею о смене банка из головы.

Банк Эстонии и Финансовая инспекция предложили простое решение для этой проблемы: отменить штрафы и поручить работу нотариуса и оценщика недвижимости банку. По мнению Центробанка, это может привести к такому же оживлению в банковской сфере, как мы видели среди операторов мобильной связи, когда был упрощен переход номеров.

Нотариусы и оценщики недвижимости, чьи доходы могут пострадать от этого предложения, тут же подняли тревогу. По мнению председателя Нотариальной палаты Мерле Саар-Йохансон, люди все равно нуждаются в нотариусе как объективном и компетентном консультанте, который помогает контролировать, чтобы кредитор, например, не требовал слишком больших залогов или не вносил в договор условия, которые могут нанести клиенту ущерб.

Председатель Эстонского общества оценщиков недвижимости Айвар Томсон отметил, что хотя часть банков уже сейчас проводит оценку недвижимости самостоятельно и заинтересована в правильной оценке залога, тем не менее, передача при рефинансировании полного контроля над оценкой банкам поднимает вопрос о нейтральности.

«Но никогда не знаешь. Исходя из каких-то деловых интересов, всегда может быть искушение показать что-то иначе, чем это есть на самом деле, – отметил Томсон. – Поэтому и приглашаются эти независимые эксперты, чтобы быть уверенными, что все в порядке».

Член правления Финансовой инспекции Сийм Таммер заверяет, что банки уже сейчас должны разделять оценку недвижимости и услуги по кредитам, и инспекция также это контролирует. Он признает, что разрешение банку вносить записи в регистре недвижимости влечет за собой некоторый риск, но в интересах банка, чтобы ипотечная запись была внесена правильно.

Возникает вопрос, выиграет ли клиент в конце концов от того, что банк должен будет сам проводить работу нотариуса и оценщика недвижимости – ведь кредитор может перенести эти расходы на клиента в виде немного более высокой процентной ставки. В то же время человек сможет спокойно перейти со своим кредитом в другой банк, не боясь штрафов и других расходов. Возможно, тогда уже кредиторы сделают клиенту какое-то более выгодное предложение.

Пока это лишь предложения, и отдельный вопрос, будут ли они и как быстро внедрены на практике. В то же время сами банки не против этого плана. Хотя все верят, что конкуренция возрастет, каждый банк, конечно, уверен, что именно ему удастся привлечь больше клиентов. Некоторые банки уже обещали оплачивать нотариальные услуги за клиента, так что некоторое оживление уже происходит.

Глядя на данные Земельного департамента, кажется, что застройщики постарались передать все квартиры покупателям к Рождеству, поскольку в январе было передано всего 48 новых квартир в Таллинне – это минимум за последние годы. В то же время на вторичном рынке в этом году обычного январского спада не произошло, и владельца поменяли даже больше квартир, чем в декабре – 444.

При этом передаются все более дорогие квартиры – в январе средняя цена за квадратный метр превысила отметку в 4500 евро. Цена квартир в многоэтажных домах по-прежнему колеблется в пределах 2700 и 2800 евро за квадратный метр.

Как сказал консультант по недвижимости и управляющий инвестиционным портфелем Uus Maa Эдуард Сорокин, в жилой недвижимости рынок поддерживают четыре фактора: рождения, смерти, свадьбы и похороны. «Тем не менее, цены в жилой недвижимости в целом снизились следующим образом: новостройки -5%, вторичный рынок -10%, панельные дома -15%», – рассказал Сорокин.

Главный экономист Luminor Ленно Уускюла считает, что это еще не конец падения. «Возможно, будет продолжаться небольшое снижение цен, но это не означает, что цена каждого объекта упадет, и откладывание покупки недвижимости обязательно принесет выгоду. Поскольку периоды продажи долгие, цены на отдельные квартиры и дома могут снизиться, если продавцам нужно быстро продать», – сказал Уускюла.

Другие аналитики и застройщики также видят признаки, которые продолжат оказывать давление на рынок жилой недвижимости. «Так, вполне неизбежен прогноз, что количество сделок с жилой недвижимостью в 2024 году сократится. Как уже было сказано, большой вопрос в том, в какой степени сделок станет меньше», – рассуждает эксперт по недвижимости Тыну Тоомпарк.