Как сдать жилье в аренду и не прогадать?

При продаже доход получают сразу, но в длительной перспективе большую пользу может принести сдача квартиры или дома в аренду, так как это приносит постоянный ежемесячный доход.

В то же время сдача в аренду связана с рисками, рынок арендного жилья и доходность изменчивы. Также может случиться, что арендатор будет плохо обращаться с жильем или не будет оплачивать арендную плату и побочные расходы.

Если с арендатором есть договоренность, что помимо арендной платы он должен также оплачивать коммунальные расходы, собственнику стоит ежемесячно контролировать, все ли оплачено. Бывает, что арендатор платит арендную плату аккуратно, а через какое-то время выясняется, что имеется долг по коммунальным платежам. Товарищество по вопросу задолженности обращается к собственнику, который, в свою очередь, на основе договора об аренде может потребовать от арендодателя погашения долга.

Все начинается уже с выбора арендатора

Знать об арендаторе как можно больше очень важно. Заключать договор с имеющим сложности с платежами потенциальным арендатором очень рискованно, но, к сожалению, невозможно полностью исключить возникновение сложностей с оплатой у арендатора даже в том случае, если его прежнее платежное поведение было безупречным. Злостного неплательщика можно выселить из квартиры только через суд.

Важно использовать правильный договор

Если для поиска арендатора воспользоваться услугами бюро недвижимости, то маклер обязан следить, чтобы договор об аренде защищал интересы обеих сторон и соответствовал закону. В интернете можно найти множество различных договоров об аренде, но они могут быть некорректными. Внося свои изменения в договоры, следует иметь в виду, что они могут быть оспорены, если вступают в противоречие с законом. Устный договор тоже законен, но в случае возникновения споров очень сложно доказать их содержание, поэтому всегда хорошо иметь письменный договор.

Где найти хорошего арендатора?

Сегодня поиск и сдача квартир в аренду происходит по интернету, прежде всего на порталах недвижимости. По объявлениям в газетах звонят в разы меньше, поэтому газетные объявления при сдаче в аренду недвижимости являются скорее поддерживающим, чем основным каналом. Важно, чтобы в интернет-объявлениях было достаточно информации и качественные фотографии, по которым арендатор мог бы оценить состояние, планировку и обстановку квартиры. Объявление, содержащее недостаточно информации, или с плохими фотографиями часто остается без внимания.

В основном арендодатели предпочитают пары или семьи с надежным доходом и у которых нет повреждающих квартиру домашних животных. В случае с фирмой, желающей разместить своих рабочих, риск выше, так как жилец, который сам не заключал договора, часто безразличен в отношении сохранения хорошего состояния недвижимости.

Разумеется, собственник может и сам найти арендатора, но он должен спросить себя, знает ли он, какова отвечающая состоянию на рынке максимальная стоимость аренды его квартиры, где и как можно квартиру рекламировать, как найти хорошего жильца и сумеет ли он корректно оформить договор аренды.

Стоит знать, что маклеры обмениваются между собой информацией о сдаваемых в аренду площадях и о тех, кто ищет, но еще не нашел для себя подходящего жилья. Им всегда по возможности предлагается альтернатива, и, таким образом, вы можете найти подходящее решение быстрее, чем если бы действовали самостоятельно.

Доход от сдачи в аренду зависит от региона и времени 

Доход от сдачи в аренду недвижимости по регионам различается прежде всего ценой. В определенных регионах сложно найти арендатора и иногда собственник пустующей квартиры согласен даже на то, чтобы арендатор оплачивал только коммунальные услуги, без арендной платы. В крупных городах интерес к аренде, конечно, выше, чем в маленьких поселках. Чем больше населенный пункт, тем большую цену за аренду можно получить и поиск арендатора легче. На рынок аренды напрямую влияет также наличие рабочих мест в данном регионе. Сдать квартиру в аренду по более высоким ценам можно в районах частных домов, где многоквартирных домов меньше. Например, в Нымме, Лаагри, Сауэ и Кейла именно по этой причине спрос превышает предложение.

Рынок аренды в Таллинне и других крупных городах наиболее активен в августе и начале сентября, когда студенты приезжают в город. В этот период квартиры также нужны людям, которые летом живут в сельской местности или на дачах. Это вызывает ежегодный внезапный рост цен и нехватку квартир. Арендодатель может с учетом этого планировать начало сдачи в аренду на активное время, зато арендатору будет разумно в августе-сентябре избегать поисков квартиры.

Катрин Тутти, профессиональный маклер Arco Vara в Таллинне и Харьюмаа