Неудачное расположение въезда или неудобный пандус может лишить 20% клиентов

При создании паркинга удобство клиентов и их опыт должны иметь первостепенное значение. Противоречия могут возникнуть в вопросе ширины и количества парковочных мест, так как одно ограничивает другое и наоборот. Иногда разумнее уменьшить количество мест, чтобы повысить удобство пользования.

Принятые еще на этапе проектирования и кажущиеся незначительными решения, такие как ширина парковочного места или угол сетки на внешнем фасаде, влияют на соотношение доходов и расходов паркинга на протяжении всего срока его службы. С одной стороны, количество краткосрочных парковок может снизиться, а с другой стороны, значительно возрастают расходы на администрирование и обслуживание.

Лучше всего об организации парковки и различных решениях может рассказать исполнительный директор и член правления EuroPark Карол Кованен. «Много говорится о зеленой столице, и, действительно, наша цель и наше желание заключается в том, чтобы создать комфортную для человека городскую среду, и мы напрямую говорим о том, что эти автомобили на дорогах и парковках ценности окружающей среде не добавляют», – говорит Кованен. Может создаться впечатление, что автомобили – исчезающее явление, однако статистика Северных стран и самой Эстонии говорит о том, что ежегодно количество автомобилей увеличивается на 5%.

«Как политические меры, так и, например, доступность услуг каршеринга, не влияют на сокращение численности автомобилей», – считает Кованен. По его словам, в ближайшем будущем электромобили будто бы реабилитируют тот негативный аспект, который связан с загрязнением окружающей среды, но в плане использования пространства и движения нет никакой разницы, какой двигатель приводит в движение эти четыре колеса и коробку.

В то же время в центре Таллинна и в других местах Эстонии мест для парковки становится все меньше. Количество людей растет, мест не добавляется. «Все эти площадки, ожидающие, когда на них начнется строительство, пока являются дешевым ресурсом, которым можно пользоваться, то рано или поздно на них вырастут здания, а следовательно, добавятся еще люди».

По словам Кованена, в ближайшем будущем возникнет некоторый дефицит, и нужно выбирать способ использования имеющихся парковочных мест. Парковка станет роскошью в густонаселенных районах с общественным транспортом.

«Живущий в городе молодой человек возможно, и не хочет иметь автомобиль. Тогда и парковочное место ему не нужно. Однако, если нет постоянного спроса, парковочные места необходимо строить, например, возле деловых центров, т.к. люди приезжают туда и из-за города, а автомобиль для них – единственное удобное средство передвижения. Получается, вопроса парковки не избежать, и его особенно должны учитывать девелоперы коммерческой недвижимости».

Типичная ошибка в ситуации, когда паркинг уже готов, предоставлять личные места. Коммерческие площади готовы, приходит крупный арендатор, у которого на первый взгляд обоснованное желание получить личное место, чтобы быть уверенным, что он сможет парковаться. Звучит логично.

«Но ни один автомобиль не стоит целый день на одном месте, они постоянно меняют свое местоположение», – говорит Кованен. Порой возникает проблема, когда в паркинге на 500-600 мест невозможно даже за большие деньги выделить место новому арендатору, поскольку все места заняты и часть отдана кому-то по договору аренды. «Тогда как в какой-то момент треть мест в этом здании свободна, так как автомобили в разъезде. Это и есть ключ к оптимизации: парковка на свободном месте, перепродажа и ротация». Однако как это реально работает, зависит от конкретных арендаторов и характера их бизнеса.

Большинство собственников недвижимости как будто сами организуют парковку, в то время как основой существования всех операторов парковок является оперирование с более низкими расходами. Кованен объясняет, что дороже всего зачастую обходятся неочевидные вещи. «Если у вас, например, 300 фирм, каждая из которых тратит 15 минут в день на действия, связанные с парковкой, то, умножив эти цифры на количество дней и на время, которое тратит на все это секретарь с тарифной ставкой 20 евро в час, вы получите скрытую стоимость человеко-часов в размере почти половины миллиона евро».

Здесь у операторов парковки есть явное преимущество, они обладают соответствующими специалистами и необходимыми техническими средствами. «У нас 37 000 парковочных мест, 24 часа в сутки 7 дней в неделю мы обеспечиваем поддержку клиентов на трех языках, наши линии не всегда заняты. Нам все эти места обходятся несравнимо дешевле, чем обходились бы собственнику земли, который сам ради парковки на 100 мест сидел бы на телефоне».

И все же продумывать все моменты нужно еще на стадии проектирования, поскольку вещи из железобетона изменить невозможно. Здесь исполнительный директор Europark рекомендует посоветоваться с кем-то, кто имеет практический опыт. Это ничего не стоит. «На данный момент мы имеем 20 лет опыта, почти 500 парковок, различные среды, офисные здания, торговые площади и больницы. У нас есть реальная статистика, и, зная, как на самом деле обстоят дела, нам не нужно спекулировать», – говорит Кованен.

«Жизнь показывает, что в компьютерной модели проектировщика люди ведут себя все же немного иначе, чем в реальной жизни. Расчетные модели инженеров относительно радиусов поворота и прочего не учитывают эмоций и страхов людей. На винтовой рампе водитель видит стену из-за руля, но не видит края рампы, скрывающегося за капотом, возникает заминка, и автомобиль перестает двигаться по идеальной траектории, царапаются диски и бок машины. Возникают негативные эмоции, и появляется страх перед конкретным паркингом. Понятно, что с точки зрения заработка может показаться разумным размещение на определенной площади как можно большего количества парковочных мест, однако в реальности это действует не так, как в идеальной модели на экране компьютера».

Исследования показывает, что такие вызывающие заминки ошибки проектирования, как расположенный в неправильном месте въезд, слишком узкие парковочные места или сложная винтовая рампа, могут сократить количество краткосрочных пользователей на целых двадцать процентов.

Парковка в деловых центрах, по словам Карола Кованена, задача не столько техническая, сколько социальная и коммуникационная. «Технические решения можно «купить в магазине», но без продуманной концепции и коммуникации возникают конфликты, и «фишка» заключается в том, чтобы 3000 человек смогли парковаться в одном дворе скоординированно, эффективно и самостоятельно, без скандалов и так, чтобы не приходилось инвестировать сотни тысяч евро в различное оборудование».

В зависимости от отопления, обслуживания и освещения обычные расходы на эксплуатацию парковочного места составляют около 20-30 евро. Здесь опять же помогает планирование, поскольку уже на стадии проектирования можно сократить будущие расходы решением таких обычных для нашего климата проблем, как попадание или не попадание снега куда-либо. Кроме того, если говорить об инновационных решениях, то самое современное не всегда лучшее.

«Всяких примочек, скорее, может быть поменьше, а инвестировать нужно в то, что действительно необходимо. К примеру, системы шлагбаумов могут себя оправдать, но зачастую они не очень-то и нужны, а требуют довольно больших ежемесячных расходов», – бесплатно дает бесценный совет эксперт по парковкам. «Это может звучать не очень приятно, но люди не любят всякие новые крутые приложения за любую цену. Мы за годы работы все их испробовали, и в восторге от них были только 5% клиентов».