Споры между соседями: Что делать, чтобы попасть домой?

В ситуации, когда дорога домой проходит через недвижимость соседей на основании устной договорённости, проблем не возникает до тех пор, пока отношения с соседом хорошие. Но могут возникнуть проблемы, если сосед передумает и больше не будет разрешать проезжать по его недвижимости, или если сменится собственник недвижимости. В таких случаях предметом спора является обеспечение доступа к своей недвижимости. В худшем случае для решения вопроса придётся обращаться в суд.

Закон о вещном праве устанавливает, что собственник недвижимости имеет право требовать доступа к находящейся в общественном пользовании дороге через чужую недвижимость. Для этого необходимо договориться о месте доступа, сроке пользования и плате. Если же договорённость не достигается, то условия доступа и размер возмещения определяет суд. Возмещение состоит из нескольких компонентов.

Госсуд в своём решении № 2-14-60492 от 28.03.2018 разъяснил, что цель возмещения заключается в том, чтобы обеспечить собственнику недвижимости то же положение, в котором он был бы, если бы сам имел возможность пользоваться участком земли в нужных ему целях. Таким образом, минимальное возмещение, которое следует платить собственнику недвижимости, равно земельному налогу за данный участок и расходам на содержание в порядке путей доступа. Кроме того, Госсуд указал третий компонент: собственник недвижимости имеет право требовать возмещения и за нарушение права собственности (т.е. возмещение за лишение преимущества пользования).

Наиболее разумный способ обеспечить возможность путей доступа к недвижимости и сохранить право доступа при смене собственника – это заключение нотариального договора установления сервитута и внесение сервитута в крепостную книгу. Дорожный сервитут представляет собой обременение недвижимости, которое даёт право проезжать через обременённую недвижимую вещь.

На практике всё же случается, что собственник недвижимости не имеет права требовать права доступа к дороге общественного пользования через чужую недвижимую вещь.

Согласно ч. 3 ст. 156 Закона о вещном праве, собственник недвижимой вещи утрачивает право требовать доступ, если прежнее соединение с дорогой общего пользования или между частями недвижимости прервалось по его воле. Например, такая ситуация может возникнуть, если по ходатайству собственника недвижимости недвижимость разделена таким образом, что новая возникающая недвижимость не имеет доступа к дороге общественного пользования. В отношении такой ситуации следует быть особенно внимательным при покупке недвижимости.

Кроме того, обращаем внимание, что зачастую люди ошибочно полагают, что условием непременного удовлетворения в суде требования о доступе является определённая детальной планировкой возможность установления сервитута. Предусмот­ренный детальной планировкой сервитут означает, что доступ с точки зрения землеустройства возможен, но это не является определяющим фактором и обязательным аргументом для суда при обременении недвижимости соседа сервитутом. Госсуд в своём решении № 3-2-1-48-10 разъяснил, что детальная планировка не заменяет вещно-правового или обязательственно-правового соглашения сторон об использовании частной дороги, а также детальная планировка не является вытекающим из закона обременением недвижимости. Основным условием удовлетворения требования об установлении сервитута является превосходство интереса ходатайствующего о доступе лица по сравнению с ограничением прав собственника недвижимой вещи, через которую желают получить доступ.

Не копай себе яму! Приходи и послушай, как нужно заключать договор аренды недвижимости

27 ноября "Деловые ведомости" совместно с адвокатским бюро NJORD организуют семинар, для частных лиц, сдающие или заинтересованные в сдаче недвижимости в аренду, а также для инвесторов в недвижимость.

Регистрируйтесь здесь: https://pood.aripaev.ee/kinnisvara-uur

Марлеэн Арус помощник юриста