Почему не получается продать недвижимость?

«Владельцы могут не знать об обстоятельствах, мешающих продаже недвижимости, но маклеры должны быть в курсе всего», - заявил руководитель таллиннского отдела жилых площадей Arco Vara Агур Таммисту. По словам аналитика бюро недвижимости Uus Maa Ристо Вяхи, в первую очередь нужно осознать проблему, то есть, пойти в орган местного самоуправления и признать, что разрешение на эксплуатацию отсутствует или в регистр внесены некорректные данные.

Информированность людей, по словам Ристо Вяхи, растёт, хотя по-прежнему многого не знают. «Люди опасаются денежных штрафов за несвоевременное оформление документов. Бывает, что если человек по своей инициативе начинает заниматься приведением бумаг в порядок, то некоторые самоуп­равления не назначают наказания».

Разрешений нет

Самые значительные проблемы связаны как раз с разрешениями на эксплуатацию. «У многих частных домов их до сих пор нет», - признал Вяхи. Также нужно проверить бумаги подсобных построек. Всё, что связано с недвижимостью, должно быть занесено в регистр строений: дома, перестраивание домов и квартир. Сама перестройка должна иметь проект. Может случиться, что разрешение на строительство было получено, а разрешение на эксплуатацию отсутствует.

«Это большой минус, поскольку банки, выдающие жилищные кредиты, начали требовать узаконивания строений и перестроек, - добавил Таммисту. – Даже если в квартире не было перепланировки, но в доме утеплён фасад, а для нового кровельного покрытия использовался другой материал, необходимо составить проект, получить разрешение на строительство и разрешение на эксплуатацию всего здания».

Расмус Рууда из Министерства экономики отметил, что для поиска объектов, которых нет в регистре, можно провести сравнение результатов аэрофотосъёмки и данных регистра строений. «Установлено, что на конец мая в регистре могло быть не зарегистрировано до 120 000 зданий, примерно 32 000 из которых – жилые, - поделился он масштабами проблемы. – Требование наличия разрешения на строительство и эксплуатацию вытекает из строительного закона. Несмотря на это, многие строения не занесены в регистр».

Дач это тоже касается

Разрешение на эксплуатацию перестроенной дачи можно получить за 3–4 месяца и обойдётся около 2000 евро. До сих пор не все дачи занесены в регистр строений.

Если производится перепланировка квартиры, например, в одной стене прорезается проём, необходимо заказать проект и согласовать его с квартирным товариществом. Для перепланирования части подвала, коридора или чердака, являющихся совместной собственностью, необходимо согласие всех собственников квартир и нотариальное оформление.

Завышенная цена

«Собственник недвижимости может и не знать рыночную цену своего имущества. Маклер должен суметь её назвать и обосновать. Если цена завышена, продажа квартиры или дома может длиться годами», - говорит Таммисту. По его словам, разумным сроком продажи квартиры считается 3–6 месяцев, частного дома – до 12 месяцев.

Таммисту пояснил, что перед тем, как брать недвижимость на продажу, маклер должен проверить, не находится ли она в совместной собственности, и если да, то согласны ли с продажей оба собственника. Поскольку раньше в крепостную книгу заносился только один из супругов, то много жилья до сих пор зарегистрировано на имя человека, заключившего сделку и взявшего жилищный кредит.

Если установлен нотариальный порядок эксплуатации совместной собственности, то никаких препятствий к продаже недвижимости нет, а банки предоставляют для её приобретения кредит. Нотариальный порядок эксплуатации лучше всего установить перед началом продажи, чтобы покупатель мог ходатайствовать в банке о выдаче кредита.

По словам Вяхи, ещё лучше превратить все жилые помещения в недвижимые вещи. Квартиры, находящиеся в совместной собственности, продаются в старых районах с малоквартирными домами. «Покупатели часто опасаются, когда соседи обладают различными юридическими правами, ведь никогда не знаешь, какие отношения сложатся. Такая недвижимость стоит дешевле», - добавил Вяхи.

Недвижимость, зарегистрированную на скончавшегося человека, можно выставить на продажу, но продажу удастся оформить только после того, как наследник вступит в права наследования.

В противном случае, как отметил Таммисту, продажа может отложиться на 2-3 месяца, пока не будут оформлены все необходимые бумаги.

Из нежилого в жилое

Покупают ли квартиры, перестроенные из нежилых помещений? По словам Таммисту, банки не выдают кредитов на покупку подобных квартир, а если и выдают, то на менее выгодных условиях. «Поэтому перестроенные из нежилых помещений квартиры должны быть немного дешевле», - добавил он.

Парковка решает многое

«Возле старых многоквартирных домов довольно мало места для парковки», - предупредил Таммисту. Вяхи также подтвердил, что если парковка дорогая, неудобная или возле дома негде парковаться, то покупатель может отказаться от сделки.

Возводящие новые дома застройщики должны обеспечить возможность парковки.Если при реконструкции старого дома количество квартир не меняется, требования обеспечения дополнительных парковочных мест или парковки нет.

Марилийз Пинн

внештатный корреспондент