Продаём недвижимость или предприятие?

Интерес ко второму варианту базируется на норме Закона о налоге с оборота, что «оборот не возникает от передачи предприятия или его части в понимании Обязательственно-правового закона». На всякий случай заметим, что термин «предприятие» в этом контексте не синоним понятия «юридическое лицо», и сильно ошибаются те, кто полагает, что в Законе о налоге с оборота речь идёт о продаже фирмы в целом. Последнее означает совершенно иную сделку, предусматривающую продажу паёв, акций и тому подобных форм участия.

Понятие «предприятие» сформулировано в Обязательственно-правовом законе и означает совокупность «вещей, прав и обязанностей, связанных с ведением хозяйства на предприятии и обслуживанием ведения хозяйства, включая связанные с предприятием договоры».

У одного юридического лица может быть сколько угодно предприятий, каждое из которых ведёт свою хозяйственную деятельность. И каждое такое предприятие может перейти к другому юридическому лицу, выступающему его приобретателем. Как это делается и какие особенности имеет такая сделка, сказано в специальном разделе Обязательственно-правового закона (в статьях от 180 до 185). Но нас интересует налоговый аспект, а он прост: всё, что входит в состав предприятия, отчуждается комплексно без появления налога с оборота. Бывают ситуации, когда такое решение больше всего устраивает и продавца, и приобретателя, и тогда им надо составить документы в точном соответствии с нормами указанных выше статей Обязательственно-правового закона. Но можно ли на этом поставить точку в смысле налогового права? Не совсем. Первое важное обстоятельство связано с дальнейшей судьбой приобретённого в составе предприятия имущества (прежде всего, недвижимости). Предположим, через пару лет после сделки новый собственник предприятия замыслит продать полученную в составе предприятия недвижимость без налога с оборота. И, предположим, за пару лет до продажи предприятия бывший его собственник сделал крупную инвестицию в развитие недвижимости, о которой идёт речь, зачтя крупный налог с оборота. В такой ситуации 60% зачтённой суммы надо вернуть государству. Кто обязан это сделать? С одной стороны, деньги из бюджета четыре года назад (в нашем примере) получал продавец. Но вернуть придётся покупателю, поскольку норма Обязательственно-правового закона такова: «К приобретателю переходят все обязанности передающего лица, связанные с предприятием». Законодатель полагал, что при определении цены сделки стороны учли возможные выигрыши и потери.